Недавно стало известно, что столичные власти намерены резко сократить
расходы на капитальный ремонт жилья. Так, в 2009 году вместо 48,5 млрд
рублей на эти цели было выделено 28,7 миллиарда. А в 2010 году вместо
62,7 млрд руб. подрядчикам перечислят лишь 14,2 млрд рублей. По
экспертным оценкам, этих средств едва хватит на завершение начатых
работ: предстоит доделать 740 домов. О включении в программу капремонта
новых объектов пока речи не идет.
Впрочем, возможно, это и к лучшему. В своем нынешнем виде программа
капремонта далеко не всегда эффективна.
Таинственная арифметика
Программу по капитальному ремонту жилого фонда советской постройки
московские власти приняли несколько лет назад. Она была рассчитана до
2014 года и оценивалась в 490 млрд рублей. Расходы должны были
планомерно возрастать: с 40 млрд рублей в 2008 году до 99,5 млрд рублей
в 2014-м. Всего планировалось отремонтировать 117,5 млн кв. м (весь
жилой фонд Москвы составляет 213,2 млн).
Сначала было решено делать выборочный ремонт - в зависимости от
технического состояния зданий. Однако затем отказались от этой вполне
логичной схемы, объявив о комплексной реконструкции: с заменой труб
коммуникаций, батарей, оконных блоков, утеплением наружных стен,
ремонтом кровли и прочего. Формальным поводом для этого послужила забота
о комфорте проживания москвичей. Себестоимость ремонтных работ,
финансируемых из бюджета, возросла с 3,4 тыс. руб. до 8,5 тыс. руб. за
кв. метр. Для сравнения: в Германии строительные расходы на комплексную
санацию панельных домов составляют в среднем около 130 - 140 евро на кв.
метр.
При этом никаких серьезных экспертиз состояния несущих и ограждающих
конструкций зданий, внутренних и внешних коммуникаций, электропроводки,
тепловизионных обследований по каждому объекту, которые обосновывали бы
столь масштабные инвестиции, как правило, не проводилось. Во всяком
случае, широкой общественности об этом ничего не известно:
разъяснительной работой с жителями никто не занимался.
Рационализированные этапы
Однако новый алгоритм не только не вписался в уже сверстанный бюджет,
но и попросту дал сбой. Уже в начале прошлого года мэр Москвы Юрий
Лужков заявил, что из-за экономического кризиса «предстоит
рационализация бюджетных расходов программы капитального ремонта».
Рационализация выразилась в том, что строительные работы по
комплексному ремонту многоквартирных домов были разбиты на этапы. В
2009-м было решено заменять внутренние коммуникации, а в 2010-м -
утеплять фасады и остеклять лоджии. Соответственно, ежегодные бюджетные
расходы на капитальный ремонт были сокращены примерно вдвое.
Все бы ничего - затянули, как говорится, пояса потуже. Однако
проблемы не заставили себя долго ждать.
ВО-ПЕРВЫХ, разработанная ранее проектная документация не
предполагала столь кардинального секвестра. Например, изначально
проектировщики планировали установить в ремонтируемых домах вместо
старых батарей новые биметаллические радиаторы, существенно сократив
количество секций в них. Планировалось, что за счет утепления фасадов и
остекления лоджий жилье станет более энергоэффективным, при этом все
санитарно-технические нормы будут соблюдены.
Узнав, что утепление фасадов и остекление лоджий откладывается на
следующий год, а в квартирах устанавливается жалкое подобие батарей
отопления, горожане пришли в ужас и стали строчить письма чиновникам,
требуя учесть изменившиеся обстоятельства и скорректировать проекты.
Это дало свои результаты: количество секций радиаторов было увеличено.
Однако эти и другие нестыковки в проектной документации привели к
затягиванию ремонтных работ. «Там, где проект нормальный, например по
электрике, мы быстро оборудование заменили. А работы по отоплению
пришлось приостановить из-за корректировки проекта. Нам два раза
пришлось резать систему отопления из-за изменений», - негодовал один из
подрядчиков.
ВО-ВТОРЫХ, финансовые проблемы умножились нерадивостью некоторых
подрядчиков, набравших для выполнения работ целую армию гастарбайтеров
из Средней Азии. В программе капремонта оказалось много случайных
исполнителей без каких-либо навыков проведения ремонтных работ. «Из-за
кризиса финансирование сократилось, власти стали спасать крупные
холдинги, а у меня относительно небольшая фирма с оборотом около 1 млрд
рублей в год. Стоимость капремонта одного дома - около 50 млн рублей. У
меня сейчас пять объектов. Вот и считайте - скромная компенсация, но
надо как-то выживать», - признается гендиректор одной из столичных
строительных фирм. При этом многие компании, которые занимались
капремонтом и накопили опыт в предыдущие годы, в кризис выпали из
программы.
Закономерные результаты
Итог закономерен. Потрескавшаяся плитка на полу. Перекошенные двери
подъездов. Размалеванные водоэмульсионной краской горбатые стены.
Сквозняки из плохо установленных стеклопакетов. Болтающиеся на хилых
скобах стояки горячего и холодного водоснабжения. Криво приваренные
трубы отопления. Нефункционирующие мусоропроводы.
В ряде случаев ремонтные работы едва не закончились бедой. Например, в
одном из домов по ул. Клары Цеткин после кровельных работ сначала
затопило верхние этажи дождевыми водами через кабель-каналы
электропроводки, а на следующий день случилось короткое замыкание с
возгоранием. После этого происшествия у жителей дома перегорела бытовая
техника и электроприборы. К счастью, обошлось без пожара.
В минувшем году из 483 ремонтируемых домов по 50 объектам власти были
вынуждены расторгнуть контракты. В 11 домах и вовсе сложилась ситуация,
когда подрядчики разобрали системы жизнеобеспечения домов, а потом все
это бросили. Такие здания пришлось готовить к зиме в аварийном режиме, а
в отношении руководителей фирм возбудили уголовные дела по статье
159.4 УК РФ «Мошенничество в особо крупных размерах».
Сам себе товарищ
Одной из главных задекларированных целей программы капитального
ремонта является повышение не только комфорта горожан, но и
энергосбережения. Из опыта санации крупнопанельных жилых домов в
Восточной Германии известно, что в зависимости от конструкции наружных
панелей в результате санации достигается экономия расхода энергии на
отопление от 30 до 70 %. «Благодаря энергосбережению в ближайшие годы
Москва сможет отказаться от закупки 3-4 млрд куб. м газа», - заявил
недавно столичный градоначальник.
Однако ужасающе низкое качество выполняемых работ в московских домах
вряд ли позволит кардинально модернизировать жилой фонд, снизить
теплопотери. Кроме того, как утверждают специалисты в области ЖКХ,
окончательно не решен вопрос, какие организации будут обслуживать и
ремонтировать новое оборудование, регулирующее работу внутридомовых
систем. Например, автоматизированные узлы управления, от которых
зависит энергоэффективность всей системы теплоснабжения.
Не исключено, что рано или поздно хлопоты, связанные с капремонтом и
эксплуатацией установленного оборудования и коммуникаций, попросту будут
возложены на жителей отремонтированных домов. Кстати, первые шаги в
этом направлении уже предпринимаются. Так, в следующем году
предполагается передать часть бюджетных средств на капремонт жилых домов
непосредственно товариществам собственников жилья (ТСЖ).
Игорь Сергеев
Коллаж Сергея Родионова
Экспертные мнения
По мнению чиновников, сделать механизм прозрачным поможет система
товариществ собственников жилья (ТСЖ). На практике это будет выглядеть
так: сначала - решение жильцов о необходимости ремонта, потом -
обследование и экспертиза, составление сметы и утверждение ее в
городском департаменте капремонта. После бюджетные деньги передаются
ТСЖ, которое само выбирает компанию-подрядчика. Такая система позволит
жителям не только самостоятельно определять и контролировать
исполнителей, но и избежать предвзятости заинтересованных лиц. Подобные
пилотные проекты будут запущены уже в текущем году.
Попытка приобщить собственников жилья к процессу выбора компаний была
уже в 2009-м: 130 представителей ТСЖ и ЖСК приняли участие в аукционах
по выбору подрядчиков. «Мы активно пытаемся привлекать жителей на всех
стадиях выполнения программы капремонта, поскольку уверены, что никто
лучше них самих не сможет проконтролировать качество работ», - считает
руководитель
московского департамента капитального ремонта Артур Кескинов.
Намерение властей возложить проблему капремонта на плечи ТСЖ породило
массу жарких споров. Если сторонники самостоятельного управления домом
пытались узнать, когда они смогут получить долгожданные средства, то
оппоненты задавались вопросом: «В чем же подвох?» Ответ властей таков:
изначально программа была рассчитана на участие собственников в этом
процессе, но тогда все начиналось с нуля, а сейчас программа обкатана, и
ее можно внедрять в жизнь. Тем не менее причин для опасений жильцов
нет, ведь финансирование полностью бюджетное - ни копейки из своего
кармана граждане за ремонт дома не платят. «Мы говорим открыто: в рамках
программы город один раз заходит в дом и один раз делает в нем
комплексный капитальный ремонт в соответствии со всеми установленными
требованиями, - поясняет глава департамента. - Все последующие работы
инициировать и оплачивать будут собственники, когда это посчитают
необходимым».
Город будет создавать собственникам своеобразную «подушку
безопасности». Он станет активным участником процессов выполнения
определенных правил, начиная от включения дома в списки на капремонт и
до его сдачи. Будет проводить экспертизы и обследования жилых зданий,
предоставлять проекты ремонтных работ на типовые дома (такие проекты
имеются на 70% домов). И, конечно, контролировать целевое расходование
бюджетных средств на проведение ремонта.
А чтобы собственники смогли подойти к вопросу профессионально, город
уже «запустил» курсы ТСЖ и ЖСК, где управляющих домами учат составлять
договоры, вести бухучет, готовить дом к зиме, а теперь и как выбирать
подрядчиков, фиксировать гарантийные и страховые случаи.
Записала Ольга Еремина
ПРЕДСЕДАТЕЛЬ комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной
политике Степан Орлов:
Как правило, работы по капремонту включают ремонт стен и фасадов,
фундаментов и подвалов, кровли и чердачных помещений, лестниц, лифтов,
электрооборудования и многое другое. Важно отметить, что столичным
правительством было принято непростое и весьма затратное для города
решение: при капитальном ремонте многоквартирных домов обязательно
утеплять фасады, менять оконные рамы, укреплять и герметизировать
кровлю.
Виды и объемы работ определяются на основании техзаключения о
состоянии конструкций и инженерных систем, имеющейся проектно-сметной
документации для каждого дома.
В соответствии с Жилищным кодексом бремя по содержанию и ремонту, в
том числе и капитальному, обязаны нести собственники помещений
многоквартирного дома. Однако сегодня очевидно одно - жильцы не в
состоянии платить за капремонт своих домов, который может им обойтись не
в один миллион рублей. Ведь в обветшалых домах живут не олигархи, а
обычные люди, многие из которых с трудом сводят концы с концами.
С другой стороны, почему граждане вообще должны оплачивать из своего
кармана старые «городские долги»? Дело в том, что в советский период
жилые дома подлежали капитальному ремонту после тридцати лет
эксплуатации, но это либо никого не волновало - возраст некоторых зданий
достигал сорока, пятидесяти и более лет - либо коммунальщики
ограничивались незатейливым текущим ремонтом. В результате жилищный фонд
столицы был доведен до весьма плачевного состояния.
Ситуацию необходимо было кардинально исправлять. Поэтому в декабре
2007 года МГД приняла подготовленный московским правительством Закон №
52 «О Городской целевой программе по капремонту многоквартирных домов .
«Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008 - 2014
годы». Главные цели программы: во-первых, создание комфортных и
безопасных условий проживания в многоквартирных домах, повышение их
энергоэффективности путем проведения работ по утеплению. Во-вторых,
выполнение обязательств города по капремонту в целях развития института
собственников жилья. Причем эта программа не знает аналогов - ни один из
российских регионов не может сравниться с Москвой по масштабам
капремонта жилья.
Как правило, любое масштабное дело порождает немало проблем. Как
сообщили в департаменте капитального ремонта жилищного фонда, с начала
2009 года в городское правительство от москвичей поступило более тысячи
жалоб по поводу проведения капремонта в их домах. Жители были недовольны
недобросовестностью подрядчиков, затянутыми сроками работ, их
качеством. В результате только в начале прошлого года город разорвал
контракты с 15 подрядными организациями, которые должны были
ремонтировать несколько десятков домов.
С нового года официальное разрешение на ведение профессиональной
деятельности - допуск к тем или иным видам работ можно получить, только
став членом профильной саморегулируемой организации. Думаю, такой
порядок должен повысить ответственность строителей. Нужно помнить
простую истину: подрядчик работает так, как позволяет ему заказчик. Ведь
если капремонт ведется из рук вон плохо - есть система штрафных
санкций, есть порядок расторжения договоров, ведется реестр
недобросовестных подрядчиков. Ни один дом не принимается Госкомиссией до
тех пор, пока не будут устранены все претензии жителей.
Записал Виктор Башкин
