ТСЖ Новоясеневский просп.д 19 к 1

VIII. Придомовая территория. Борьба против уплотнительных застроек.

VIII.1. Оформление в собственность жителей придомового земельного участка                                                                                                                                                                         Одной из важнейших проблем, стоящей перед жителями независимо от того, какую форму управления они выбрали, является проблема оформления в собственность придомовой территории (земельного участка). Между тем, это могло быть эффективным способом избавиться от угрозы «точечной» застройки высотки у себя во дворе. Что, кстати, иллюстрирует громкий скандал с выселением людей из поселка в Южном Бутово, случившийся именно из-за того, что московская мэрия упорно сопротивляется оформление земли в частной собственности.

Также как и в других поставленных новым ЖК вопросах жильцам приходится взвешивать плюсы и минусы. Среди минусов: платежи за межевание, которое зачастую отсутствует или уплата налога на землю, который имеет тенденцию к быстрому росту.

Плюс -  возможность использовать участок для коммерческих целей в интересах жителей, но, прежде всего, контролировать вопросы застройки, которые, как будет показано ниже, приобретают все большую остроту, особенно в крупных городах.

Впрочем, если вчитаться в ЖК, выяснится, что вопрос – брать или не брать землю - за жителей уже решили. Ст. 36 ЖК определяет в составе общего имущества, которым сообща владеют собственники помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен дом. Проблемными, как показывает практика, являются вопросы о границах участка и сроках его оформления.

Согласно Закону РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (№ 189 РФ, ст. 16) при решении этого вопроса действуют следующие нормы и процедуры:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2.  Земельный участок …, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет,  переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Если земельный участок …не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, (то) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное данным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка …

4. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета  земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, чем администрация города составляет соответствующий «Акт передачи – приема).

Казалось бы все просто. Да, но только в том случае, если у граждан есть кадастровая карта (план) участка. Ее надо приложить к заявлению (ст. 36, п. 5 ЗК РФ) и в этом случае орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (ст. 36, п. 5,6 ЗК РФ).

Если кадастровой карты нет, то, как гласит Земельный Кодекс, орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты земельного участка и утверждает проект его границ (ст. 36,п. 7). Далее орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня предоставления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. Изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка в этом случае обеспечивается за счет заявителей (ст. 36, п. 8). Таким образом, Земельный Кодекс возлагает расходы по формированию земельного участка на жителей. При этом, хотя в цитируемой выше статье ФЗ «О введении в действие ЖК» говорится о бесплатной передаче участка, но из нее не следует очевидно, что оформление участка тоже бесплатно. Тем не менее, жителям надо настаивать именно на таком толковании норм ЖК, которое позволило бы возложить расходы на оформление участка на муниципалитет.

По крайней мере, такую позицию занимают жильцы, пошедшие по пути непосредственного управления в Астрахани.

И. Шац (Астрахань): После обращения уполномоченного домом в мэрию г. Астрахани,  мэрия обязана организовать и профинансировать формирование земельного участка и его государственный кадастровый учет, после чего бесплатно передать соответствующий комплект документов уполномоченному нашим собранием лицу».

Если же ситуация вынуждает срочно провести оформление в собственность придомовой территории, сделать межевание можно и за счет жильцов, но обязательно вчинить муниципалитету иск о возмещении этих расходов. Прецеденты есть.

Другой больной вопрос – размер земельного участка. Городская власть использует любые поводы, чтобы максимально урезать эти границы, особенно, в центре города, где земля имеет высокую ценность. Ни в Жилищном ни в Земельном кодексах нет определенных указаний на размеры  участка для различных домов.

Единственным документом, содержащим методику расчета размера придомовой территории на данный момент является Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изменениями от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.). Для разных по этажности домов размеры участка разные формулы расчета приведены в приложении, но в среднем это 7 площадей фундамента самого дома. Хотя власти часто отказываются признавать основанные на этом постановлении расчеты, аргументируя это тем, что данный документ касался только кондоминиумов, к каковым большинство домов не относятся. Более того, само понятие «кондоминиум» с принятием ЖК устранено из законодательства и заменено Понятием «ТСЖ». Однако, такое толкование крайне спорно и в условиях отсутствия нормативной базы по данному чрезвычайно важному вопросу, по нашему мнению, использование Постановления №1223 вполне оправданно.

Юрист Р. Тер-Арутюнян  (Москва) предлагает еще один способ нейтрализовать желание властей обрезать размеры выделяемого участка. Нужно обратиться в архив и истребовать комплект документов по строительству и сдаче в эксплуатацию вашего дома. Среди этих документов обязательно должны быть сведения и об относящемся к дому земельном участке. От необходимости регистрировать право собственности это не освобождает, но как аргумент в судебном споре с мэрией использовать можно.

У многих, наверное, возникнет вопрос, а надо ли заниматься при всех этих сложностях оформлением земельного участка и получением официального свидетельства. Земля ведь всегда при доме и никуда не денется. Ответ прост: в условиях рынка право на этот участок может приобрести некий «дядя», причем для того, чтобы выставить «спящим» жильцам дома арендную плату, во много раз превышающую размер налога на землю (в условиях Москвы, например, в 120 —130 раз), а то и вовсе перепродать ее под строительство.

Депутат ГД О. Шеин по вопросу о земле

Ходят разговоры, что земля под нашим домом уже продана. Может ли это быть правдой?

Такие случаи есть в Астрахани (Желябова 1/16, например, где под жилым многоквартирным домом земля уступлена под строительство офиса "Лукойла"). Но эти случаи незаконны. В декабре 2004 года в ст. 49 Земельного Кодекса была принята поправка, резко ограничившая право местной власти изымать землю под предлогом "муниципальных нужд". Изъятие земли, разумеется, возможно, но только если речь идет об общегородских интересах, например, строительстве дороги, магистрального водопровода, очистных сооружений, бомбоубежища на случай войны с Америкой. Поэтому по упомянутому случаю по ул. Желябова идет судебный процесс, суд первой инстанции люди выиграли, хотя, по формальным основаниям, областной суд решение отменил и направил на новое рассмотрение.                                                                                                   VIII.2. Борьба с уплотнительной застройкой                                                       

Неурегулированность земельных отношений уже приводит к многочисленным конфликтам с нарастающей интенсивностью. Особенно острая ситуация в столице с ее бурным строительством и высокой стоимостью земли. Но «земельные бои» уже проходят и в других крупных городах.                                                                  По одну сторону баррикад - жильцы, с появлением нового жилищного законодательства получившие право собственности на придомовую территорию. По другую сторону - власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья. Да, и то по новому законодательству власть может принудительно изъять и дом, и земельный участок в рамках реализации генерального плана развития города. Причем, по новому жилищному кодексу (ст. 32), при принудительном сносе домовладения власть, на свое усмотрение (!) предоставляет жителям или выкупную цену по стоимости сносимого жилья, или иное жилье. Параметров иного жилья в законе не определено. Группа оппозиционных депутатов (Шеин, в частности) пытается внести поправки в ЖК, по которой предоставляемое взамен сносимого жилье должно быть не меньше по площади и не хуже по благоустройству сносимого, а, кроме того, дать право выбора между деньгами и жильем самим людям, а не власти. Однако «Единая Россия» не пропускает этих предложений. Здесь тоже необходимо массовое протестное движение для продвижения этих поправок.                                          

Впрочем,  это не значит, что жители беззащитны перед произволом застройщика.

 Законодательные зацепки

Существующее законодательство предусматривает ряд процедур, без которых строительство не может считаться законным. Задача жителей  - следить за их неуклонным исполнением.

1. По новому Градостроительному кодексу, согласно п.4 ст.39,  органы местного самоуправления обязаны организовать публичные слушания: «комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний» владельцам квартир - причем не позднее чем через 10 дней со дня поступления заявления от застройщика. При нарушении - обращаться в прокуратуру. Правда, даже если жители выражаются против застройки в ходе слушаний, власть имеет право дать согласие на стройку. Но с помощью пропаганды и общественного давления, дать согласие будет не так уж просто.

2. Требовать соблюдения ВСЕХ пунктов формальной процедуры. (См.пример из Ижевска)

3. Часто застройщик, невзирая на незаконность своих действий, стремится как можно быстрее захватить территорию, установить ограждение, уничтожить деревья и газоны, начать рытье котлована, в надежде, что жители смирятся со свершившимся фактом. В этом случае нельзя рассчитывать только на суды, так как к тому времени спасать будет уже нечего.