ТСЖ Новоясеневский просп.д 19 к 1

II.2. Опыт из Томска. II.3. О программе и процедурах перехода на непосредственное управление домом»

II.2. Опыт из Томска.                                                      В Кировском районе жильцы уже более 50% домов провели выбор формы управления, и подавляющее большинство выбрало именно форму Непосредственного управления.                                           О том, какие возможности предоставляет жителям форма непосредственного управления рассказывает председатель Некоммерческого партнерства "Совет по территориальному общественному самоуправлению Кировского района Томска" А.В. Остроушко.

           Во-первых, выбор НУ позволяет собираемые с жителей средства использовать максимально эффективно и направлять на выполнение именно тех работ, которые жителям и нужны. В управляющих компаниях от 70 до 90 процентов уходит на внутренние нужды самих компаний: на административно-хозяйственные расходы, на управление, на зарплату, на прибыль. На выполнение самих работ по дому остаётся в среднем 10% от собранных средств за жилищные услуги.                                                                       Во-вторых, форма НУ является более демократичной по сравнению с другими формами управления. Самый высший орган - это собрание собственников жилья. Именно оно принимает решение, какие платежи установить на текущий и капитальный ремонт, обслуживание жилья. Собрание избирает домовой комитет и председателя, имеющего право подписи.                                                                                        Еще один вариант управления деньгами при НУ– через создание Некоммерческое партнерство ТОСа или Союза домовых комитетов – предлагает А.В.Остроушко:                                                                              На юридическом счете Некоммерческого партнёрства "Совет общественного самоуправления" (по сути, союза домовых комитетов), открывается лицевой счет каждого дома, на который и поступают собранные деньги жителей. Ежемесячно жилищные организации предоставляют отчеты о работах и акты выполненных работ на подписание. Домовой комитет принимает решение об их оплате и через уполномоченное лицо (председателя) проводит финансовые расчеты. Бухгалтер и председатель Совета никогда не примут платежку от председателя домового комитета, если она не основана на решении домового комитета, а сам Совет не имеет права использовать эти деньги, потому что это не его деньги, а лишь лицевой счет дома. Жилищная организация не получит деньги, пока домовой комитет не подпишет акт выполненных работ. Таким образом, функции заказчика, исполнителя и хранителя денег разделены. Достигается максимальная прозрачность расходования средств. Я думаю, что даже проблема неплательщиков практически исчезнет, когда люди увидят, что их деньги не разворовываются и эффективно используются на решение их же проблем.                                                                                                      Методическую и иную помощь в проведении домовых собраний можно получить  по адресу  ostsib@mail.ru

II.3. О программе и процедурах перехода на непосредственное управление домом» (далее НУ). (Что делать жильцам, шаг за шагом)

И.В.Шац, эксперт и практик, Астрахань                                                                                    

1.создание инициативной группы (с представителями от каждого подъезда);

2.информирование соседей и агитация за НУ, если она вам кажется наиболее подходящей для вашего дома;

3.сбор информация о состоянии дома, собственниках и т.п.;

4.желательно предварительно договориться с обслуживающей фирмы и начать переговоры о договоре на содержание и ремонт дома;

5.созыв общего собрания собственников многоквартирного дома (можно заочно, но реальное собрание, хотя бы информационного типа – необходимо)

Необходимо провести собрание, соблюдая все требования закона (ст. 44-48 ЖК РФ), чтобы не возникли проблемы признания его правомочия. Один из жильцов или инициативная группа из собственников квартиры, должны сформулировать повестку дня и обойти всех соседей-cобственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно за 10 дней до проведения собрания. Если вручить уведомление кому-либо из собственников лично оказывается невозможно, его можно направить также за 10 дней заказным письмом. Чтобы собрание считалось легитимным необходимо собрать кворум – т.е. чтобы приняли в нем участие собственники помещений (или их представители), обладающие более чем пятидесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу).

 6.желательно включить в повестку дня собрания следующие пункты:

- выбор способа управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ);

- выбор уполномоченного домом лица, представляющего интересы собственников квартир в отношениях с третьими лицами (ст.164 ЖК РФ);

- выбор обслуживающей фирмы (ЖЭК и др.) и утверждение проекта договора на содержание и ремонт дома с ней;

- выбор коллективного органа управления (домком, совет дома и др.) и утверждение его Положения (регламента);

- решение об оформлении земли в общую долевую собственность.

 7.Добиться передачи дома на самоуправление

Протокол учредительного собрания (подписанный всеми членами инициативной группы) предъявляется сначала в администрацию района, а затем в Управление жилищно-коммунального комплекса администрации города. Как правило, администрация сопротивляется, однако практика показывает, что сплоченностью и упорством жителей можно ее сломать (можно и пустить в ход обращения в прокуратуру и депутатские запросы, а также коллективные акции давления)                                                                                           

8.Добиться подписания договора с обслуживающей фирмой

Само собой, договор должен максимально защитить ПРАВА жителей, поэтому фирма неохотно соглашается с условиями, предъявленными жителями. Оружие жителей  здесь – шантаж (если не вы, то пойдем к конкуренту), акции протеста, угроза перестать платить (поскольку новая форма управления предполагает обязательное наличие договора, Вы вправе не платить, если отсутствует договор). Ну, а если вообще невозможно добиться подписания, то можно нанимать свою команду рабочих.

Договор подписывается каждым собственником либо уполномоченным, если ему дано на это право на общем собрании.

Внимание! Часто чиновники пытаются не признавать  права выбранного на собрании уполномоченного, требуя нотариально заверенных доверенностей от каждого  из собственников, от имени которых он действует. Это незаконно. Жилищный кодекс прямо не указывает вид доверенности, но по смыслу соответствующей статьи ЖК, для того, чтобы уполномоченный мог действовать достаточно, чтобы его полномочия были записаны в протоколе собрания. Копия этого протокола и является доверенностью, выданной ему  большинством собственников. Доверенности о каждого при этом не требуется, так как договор заключается на весь дом.

9.Добиться подписание индивидуальных договоров с коммунальщиками

Как правило, коммунальные службы (водоканал, электросбыт, теплосеть и др.) тоже сопротивляются заключению договоров с каждым собственником отдельно. По новому ЖК они обязаны это делать. Методы давления те же, что и с обслуживающей фирмой. Договор подписывается индивидуально, а его содержание (одинаково для всех) согласуется уполномоченным с каждой службой.

10.Добиться проведения капремонта

Вот тут и начинается самая настоящая борьба. Если в качестве обслуживающей фирмы вы выбрали бывший ЖЭК или ГЖУ, то проще предъявлять претензии (типа, «в каком состоянии вы нам передали дом, куда делись деньги, которые мы вам платили десятилетие?»). В любом случае, перед передачей дома, не забудьте составить акт технического осмотра состояния общего имущества дома. Дальше разные варианты – судебное разбирательство, давление на бывший ЖЭК или ГЖУ (типа, «хотите еще обслуживать наш дом, приведите его в порядок!»), либо же сами провести ремонт.

Есть конкретные примеры всех трех вариантов, и практика показывает, что даже при худшем варианте (проведение ремонта собственными силами), жители платят те же деньги, что и до самоуправления, а получают услуги намного лучшего уровня. Т.е. если собрать те же деньги, что и раньше шли в никуда, то достаточно быстро накапливается сумма, достаточная для начала ремонта.

11.Где копить деньги для ремонта?

Либо создается юридическое лицо (оформляете совет дома в качестве некоммерческого партнерства и аккумулируете деньги на его счете), либо собираете деньги по ведомости (если дом небольшой), либо открываете субсчет на ваш дом при обслуживающей фирме.

12.Проводите собрания жителей (подъездов и пр.) как можно чаще, сплотите людей вокруг самоуправления, используйте уменье каждого жителя (у кого юридическое образование, кто разбирается в технике…)

13.Установите контакты с соседними домами, создайте общественный совет самоуправляющихся домов вашего района – это намного упростит работу каждого уполномоченного и отдельного совета.

14.Начинайте борьбу за оформление придомового земельного участка и его передачу в долевую собственность собственников квартир.                                                                                                             ИТОГ: Хотя власть противостоит самоуправлению, благодаря упорству и активности жителей все же можно взять дом под свой контроль. Чтобы каждая работа согласовывалась и не принималась без подписи уполномоченного, каждая копейка контролировалась. И еще получите сплоченный и активный коллектив жителей дома. Это возможно!

Территориально-организационной основой для реализации НУ может выступить орган Территориального Общественного самоуправления.                                                                                             Тольятти: независимый ТОС выбирает непосредственное управление (Татьяна Митрофанова, ТОС Тольятти, т. 346478 р)

В Тольятти ТОС существует уже более 10 лет, объединяет 27 жилых домов, и зарегистрирован в администрации района (в уведомительном порядке). Он не получает субсидий из мэрии, поскольку руководители ТОС отказываются выполнять административные функции, которые пытается ему навязать городская власть. 

На деле же ТОС доказывает свою независимость от мэрии, «защищая территорию от чиновников, препятствуя незаконным застройкам, и добиваясь ремонта подъездов через обращение к жилищной инспекции».

После принятия нового ЖК на территории ТОС были организованы собрания по подъездам и по домам. На домовых собраниях были избраны уполномоченные, которым доверили заключать договоры от их имени с поставщиками услуг. Однако, как рассказала председатель ТОС Татьяна Митрофанова, на этом пока остановились. Причина - нет типовых форм договоров на оказание услуг. Также жители рассматривают возможность создания управляющей компании на базе ТОС, включив туда старших по каждому дому.

Этот опыт выглядит достаточно убедительным и привлекательным, но стоит сделать оговорку. Как показывает практика, далеко не все ТОСы являются столь принципиально независимыми от власти. Через субсидирование они нередко попадают в сферу влияния мэрии. Но пример Тольятти - не единичный.

II.4. Часто задаваемые вопросы о НУ (Депутат ГД О.В. Шеин):                           Как копить деньги на капитальный ремонт при непосредственном управлении?

Это главная проблема непосредственного управления. При непосредственном управлении нет юридического лица и трудно оформить расчетный счет. Варианты возможны следующие - (а) хранить деньги у уполномоченного (бухгалтера) дома; (б) хранить деньги у уполномоченного (бухгалтера) на лицевом счете в банке, то есть на сберкнижке; (в) хранить деньги на расчетном счете обслуживающей дом организации (то есть фирмы, с которой вы заключили договор на обслуживание дома). Во всех трех случаях главная проблема заключается в том, что деньги в любой момент могут быть потеряны, скажем, при смерти уполномоченного лица или при разорении фирмы. Мне кажется, что лучший вариант, - создать некоммерческое партнерство, то есть что-то типа общественной организации, в которую вошли бы все собственники квартир дома, которая бы открыла счет в банке и все расходы вела только на содержание дома.

Мы изберем уполномоченного, а потом никогда его не снимем, если окажется непорядочным человеком…

Это-то как раз не проблема. В соответствии с Жилищным Кодексом собрание может быть проведено как в очной форме, так и в заочной. Проще говоря, можно собраться на улице или в помещении, но обычно не бывает явки. Но можно взять опросный листочек и пройти по квартирам, как бывает во время выборов. Такое решение тоже будет законным.