Жилищная коллективизация (жмите сюда!)

Анна Гараненко

Деятельность московских властей по принудительному созданию товариществ собственников жилья

(ТСЖ) на грани остановки - суды массово принимают к рассмотрению иски о признании ТСЖ незаконными. Добиться этого прежде было почти невозможно. Однако даже с помощью судов избавиться от липовых товариществ гораздо труднее, чем обзавестись ими.

"Известия" писали о том, как чиновники создают фальшивые товарищества, подделывая подписи жителей на протоколе собраний и ставя во главе сотрудников районных инженерных центров. Количество товариществ, зарегистрированных на зиц-председателей, исчисляется десятками. Зафиксированный рекорд: 60 ТСЖ на одно лицо.

Жители многоэтажек уверены: все это делается ради будущих неправедных доходов. И идут в суд.

Еще год назад суды не принимали исков о признании товариществ незаконными. Теперь принимают. Правда, не без труда.

- Подача иска в суд о ликвидации фальшивого товарищества заняла у нас месяц, - рассказала Иветта Сапетина, член инициативной группы жителей дома 19 по Ломоносовскому проспекту (газета писала об этой фантастической истории, когда среди подписантов "за" ТСЖ оказалось пять давно усопших). - Наконец, на 26 апреля назначено первое заседание. Кстати, мы выяснили, что на 2010 год уже готов новый план "тээсжэзации" - по нему только в Гагаринском районе

должно появиться 30-40 новых

товариществ.

Надежды на суд не всегда оправдываются. Жители дома по улице Ключевая, 24, три года пытались избавиться от товарищества, созданного без их ведома. Председателем оказался бывший сотрудник управы района Братеево Анатолий Рагулин, взявший дом в управление. Жители возмутились, подали в суд - и выиграли: Нагатинский суд признал "незаконным организацию ТСЖ "Ключевая 24-1" и постановил его ликвидировать. Тогда же, в октябре 2009 года, управление Федеральной антимонопольной службы по Москве признало незаконным распоряжение префекта о создании товарищества и предписало вернуть дом в управление ДЕЗа. Но ничего с тех пор так и не изменилось.

- Председатель незаконного товарищества по-прежнему выписывает жителям требования оплачивать коммунальные платежи через его банковский счет. В ЕИРЦ от жителей, которые поставили счетчики воды, требуют печать и подпись представителя организации, признанной судом незаконной, - рассказывает член инициативной группы Любовь Нефедова. - Жителям дома чинят препятствия при получении справок, в квитанциях по коммунальным платежам сплошная путаница. Недавно нас пригласили на собрание в управу - и там открыто пообещали неприятности. Сказали, что мы должны сами заниматься ликвидацией товарищества, разбираться с долгами - их величину мы боимся себе представить. Получается, создали без нас, а ликвидировать должны мы.

Начальник управления координации деятельности ТСЖ департамента ЖКХ Москвы Виталий Акимкин: Они еще пожалеют о ликвидации

известия: Недавно уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский сообщил, что количество обращений в прокуратуру по поводу липовых ТСЖ исчисляется сотнями. Ходят слухи, что программу "тээсжэзации" Москвы приостановят.

Виталий Акимкин: Нет, она продолжается. Мы взвешиваем ситуацию - с учетом того, что пошли массовые протесты и выявились нарушения при создании ТСЖ. Это заставило нас серьезно пересмотреть технологию работы. Но сама политика не изменилась.

и: Почему решения судов о ликвидации незаконных товариществ не выполняются?

Акимкин: Это вопрос к судам, которые выносят ни к чему не обязывающие решения. И к адвокатам, которых жители нанимают для судебных тяжб. Как в доме на Ключевой улице, 24, где суд вынес решение "признать создание товарищества незаконным". И что? Эта фраза не обязывает регистрационные органы предпринимать конкретные действия. Получается, адвокат получил свои деньги, суд провел работу. А жители остались при своем - все равно надо проводить собрание об изменении способа управления домом и о ликвидации ТСЖ.

и: Как выглядит процедура ликвидации товарищества?

Акимкин: В соответствии с Гражданским кодексом и статьей 141 Жилищного

кодекса товарищество может быть ликвидировано по решению общего собрания его членов, собрания собственников квартир

или по решению суда. В первом случае люди должны собраться, создать ликвидационную комиссию, утвердить ликвидационный баланс (как правило, в большинстве товариществ баланс нулевой и денег по счету не проходило), дать объявление в газете и направить в налоговую инспекцию уведомление. Дается 2 месяца на то, чтобы возможные кредиторы могли предъявить претензии. После этого собирается ликвидационная комиссия, подписывается акт, что претензий нет. Подписывается протокол и отправляется опять в налоговую, чтобы она внесла запись о ликвидации ТСЖ.

и: Могут ли дом за строптивость лишить жилищных субсидий, как жителям дома на Ключевой обещали в управе?

Акимкин: Не могут. Возможно, речь шла о том, что для реализации решения суда необходимо проводить собрание, на котором принимается решение о выборе способа управления домом и управляющей организации. По закону, жители обязаны это сделать. Субсидия не может быть предоставлена, если не исполнено требование закона.

и: Если суды начнут массово признавать товарищества незаконными - пойдет процесс, обратный коллективизации?

Акимкин: Не думаю. Жители не осознали, что им дан в руки очень хороший "кнут" в виде ТСЖ для воздействия на управляющие компании. А они отказались его использовать. Кстати сказать, сейчас наблюдается обратный процесс - разобравшись в сути проблемы, жители начинают переходить из противников ТСЖ в союзники. Они для начала переизбирают правление и председателя из числа собственников и заключают договор управления домом с тем же ДЕЗом, который теперь работает под контролем легитимно избранного правления. В этом случае даже не открывается расчетный счет ТСЖ. Постепенно разобравшись в сути, такие ТСЖ рано или поздно переходят на другие, более эффективные формы управления. Например, для обслуживания дома привлекают по договору профессиональную ремонтно-эксплуатационную организацию. Необходимо отметить, что расчеты с жителями в ТСЖ ведутся строго по городским ставкам. Сейчас ДЕЗы акционируются, и через четыре года они окончательно выйдут из-под влияния органов исполнительной власти, так как их акции смогут выкупить частные предприниматели. Жители будут сами выбирать управляющую компанию на рынке и отвечать за свой выбор. Будет поздно жаловаться в управу. И тогда они вспомнят о ликвидированных товариществах и пожалеют, что не воспользовались "кнутом", который им предлагали.

10:01 21.04.10

http://www.mpress.ru/smi.aspx?color=&id=774

газета «Московская среда», 12 мая 2005

«Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» – так говорится в пункте первом статьи 161 нового Жилищного кодекса. Выбор управления многоквартирным домом теперь согласно ЖК всецело лежит на собственниках. О формах этого выбора рассказывает начальник Управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий АКИМКИН.

– Виталий Васильевич, новый ЖК дал жильцам большие права по управлению многоквартирным домом, но о принципах управления в законе сказано слишком общо и расплывчато. – Вы попали ко мне в горячее время – готовим важный документ «Об организации управления многоквартирными домами», вносим в него последнюю правку... Прежде чем говорить о принципах управления, замечу, что новый ЖК не просто наделил жильцов большими правами, но радикально изменил систему управления жильем. Если раньше здесь целиком и полностью господствовали органы власти, то теперь есть широкие права у жителей. Например, общее собрание жильцов, даже не организованных в ТСЖ или другую жилищную организацию, может выбрать управляющую компанию и установить размер оплаты жилищно-коммунальных услуг. – В статье 161 сказано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; либо управление товариществом собственников жилья; либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; либо, наконец, управление управляющей организацией. Чем продиктован столь широкий выбор способа управления? – Жизнью! Нашими реалиями. Известно, например, что сегодня в Москве еще много домов, в которых проживают не только собственники, но и наниматели. Есть дома, где собственники в меньшинстве, есть – в большинстве, есть ЖСК, ТСЖ, где также живут не только собственники – закон учитывает это многообразие, предусматривает, что переход на новое управление жильем должен быть не революционным – сегодня так, а завтра эдак, – а постепенным. Поэтому ЖК сразу не отстраняет власть от процесса управления. И этот документ – «Об организации управления многоквартирными домами», который я уже упомянул и о котором у нас пойдет речь, – тому подтверждение. В этом документе прежде всего говорится, что территориальные органы власти – префектуры и управы районов – несут ответственность за организацию управления многоквартирными домами, независимо от форм собственности на помещения в данных домах. Другими словами, местные власти не бросают москвичей – как слепых щенят в воду – в рынок: он, дескать, всему научит. И далее подробно описывается, как в соответствии с ЖК должны управляться многоквартирные дома в Москве. Для этого они разделены на несколько категорий. Первая категория – дома, где больше 50 процентов квартир находится в собственности города. Система управления в этом случае не будет отличаться от ныне действующей. Сначала префектура административного округа проводит конкурс или тендер по отбору управляющих организаций. Затем, как мы предлагаем, управа, поскольку отвечает за сохранность жилищного фонда на территории своего района, заключает с выигравшей тендер управляющей организацией соответствующий договор об организации управления многоквартирными домами. Управляющая компания, в свою очередь, строит свои отношения с собственниками квартир. Если квартира в городской собственности, тогда собственник – орган городской власти – Департамент жилищной политики заключает с управляющей компанией договор на управление этой собственностью. Если квартира в частной собственности, то управляющая организация заключает договор на управление с собственником – причем один договор с множественностью лиц со стороны собственника. В отношении нежилых помещений собственником выступает Департамент имущества. – А есть ли формы договора? – Пока нет, но в «Положении об организации управления многоквартирными домами» мы пишем, что формы договоров должны быть разработаны соответствующими департаментами, в том числе нашим – по жилым помещениям, департаментом имущества – по нежилым. – Виталий Васильевич, вы говорите о жилых и нежилых помещениях А что будет с так называемыми прилегающими территориями, ведь в ЖК говорится только о многоквартирных домах? – В ЖК сказано, что в договоре управления среди прочих условий обязательно должен быть указан состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Территория – общее имущество! Мы поступим так: состав общего имущества будем определять в рамках нашей программы формирования кондоминиумов, которую не сворачиваем, а развиваем; и теперь территория будет входить в описание общего имущества многоквартирного дома. Понятие «кондоминиум» исчезло, «многоквартирный дом» появилось – суть не изменилась: что там территория была общим имуществом, что здесь. Но мы не закончили разговор о первой категории домов. К ней мы причислили и то жилье, где собственники квартир превышают 50 процентов жителей дома, но где не проведено общее собрание собственников по выбору способа управления. Порядок назначения управляющей компании здесь тот же самый. Единственное отличие в том, что в течение года территориальные органы исполнительной власти, в данном случае управы, должны организовать общее собрание жильцов этого дома, на котором собственники обязаны сами выбрать себе управляющую компанию. – Обязаны? А если управа не сумеет провести такое собрание, скажем, из-за инертности жителей? – Значит, домом будет управлять та организация, которая была назначена местными органами власти, а сами органы власти должны будут работать с жильцами до тех пор, пока те не проведут общее собрание. Если же всех собственников устраивает назначенная управляющая организация, ее можно просто утвердить на общем собрании. – Но общее собрание надо еще собрать, а это часто большая проблема… -Ответ на этот вопрос находим в ЖК: можно провести письменное голосование или опрос жильцов! Сложно, скажем, выбирать письменным опросом правление ТСЖ. Но когда выбираешь управляющую организацию, утверждаешь годовой финансовый план, сделать это проще: вывесил в вестибюле документы, жильцы ознакомились и расписались в бумаге, которая может находиться, допустим, у консьержа... Перейдем теперь к домам, где также больше 50 процентов жильцов – собственники, но где проведено общее собрание. Предположим, на этом собрании жители решили ТСЖ не создавать, но у них на примете есть управляющая организация и они хотят, чтобы она управляла их домом. Тут возможны два варианта. Собрание может выбрать управляющую организацию из тех, что прошла территориальный конкурс. В этом случае префектура также издает распоряжение. И не только потому, что нет ТСЖ. Дело в том, что такое распоряжение местной власти – форма защиты интересов жильцов. Когда есть. распорядительный акт, органы власти могут устранять какие-то нарушения в управлении, не прибегая к суду, на основании договора с управляющей компанией... Второй случай: собственники выбирают управляющую компанию, не прошедшую конкурс. В этом случае они целиком и полностью берут ответственность на себя, при этом все собственники, включая органы исполнительной власти, владеющие частью квартир, подчиняются решению общего собрания. В этом случае каждый собственник заключает отдельный договор с управляющей компанией; и если у него появляются претензии, то разрешает их в судебном порядке. Следующая категория: жители решили создать ТСЖ. В этом случае они сами выбирают управляющую компанию. Но если хотят управлять сами – пожалуйста, управляйте сами... И, наконец, последняя категория: непосредственное управление жителями своим домом. Это исключительный случай – раньше в нашем законодательстве такая система касалась лишь небольших частных домов. Теперь – многоквартирного. В этом случае каждый собственник, живущий в этом доме, заключает прямые договора: с Мосэнерго, Мосводоканалом, Мослифтом, на вывоз мусора и т.д. Но есть вариант: собственники могут выбрать уполномоченного, который от их имени – по доверенности от каждого собственника -заключает договоры с ресурсными и коммунальными организациями... – Но выгодна ли такая форма управления? – Пока нет примеров. Но хочу заметить: управление требует высокой квалификации. В связи с этим, кстати, теперь в наших квитанциях появится еще одна строка: оплата управления. И тут, как видите, мы плавно перешли к теме, напрямую связанной с управлением многоквартирным домом: начислению платежей. Теперь согласно ЖК платить мы будем не только за жилищно-коммунальные услуги, но и, как уже было сказано, за управление многоквартирным домом, за содержание дома, за капитальный ремонт в многоквартирном доме. Остановлюсь на платежах за содержание дома. В соответствии с кодексом приняты два способа начисления платежей. Первый способ: платежи начисляются в соответствии со ставками, утвержденными правительством Москвы. Они будут применяться в случае, если управляющая организация назначена по конкурсу в соответствии с распоряжением префекта или когда общее собрание собственников не утвердило размеры платежей. Второй способ: расценки за управление, содержание и ремонт утверждаются большинством голосов на общем собрании собственников. Их предлагает управляющая организация, при этом предоставляет все расчеты до копейки. Общее собрание, взвесив свои возможности, утверждает их или отправляет на доработку. – А если общее собрание решит, что эти расценки не по карману собственникам? – Что вы делаете на продовольственном рынке, когда выбираете товар? Торгуетесь с продавцом. Так и здесь: допустим, управляющая компания говорит: вот комплекс услуг – он стоит 20 рублей за квадратный метр. Собственники отвечают: мы готовы платить по 10 рублей. Управленцы говорят: мы согласны, но тогда такие-то и такие-то работы делать не будем или будем делать с другой периодичностью – допустим, мыть подъезды не три раза в неделю, а только один; не будет у вас и цветников, и красить штакетник будем только весной, а не каждый месяц. Э нет, говорят собственники, хотим цветники и крашеный штакетник. Управленцы им на это: тогда эта работа будет стоить 15 рублей за квадратный метр. В конце концов они сходятся на 12 рублях за квадратный метр. Самое главное для нас то, что решение общего собрания является законом для всех жильцов, в том числе для тех, кто остался в меньшинстве или не принял участие в голосовании. Приняло общее собрание решение платить по 12 рублей, значит, будут платить все. Вот, кстати, вам и стимул к тому, чтобы ходить на общие собрания – твое мнение может повлиять на конечное решение!.. И тут возникает ситуация, которой до сих пор в нашей практике не было. Раньше все расценки утверждал город, и никто с городом не спорил. Но тут решение приняло общее собрание собственников дома, а ведь в большинстве домов в собственности города находится меньшая часть квартир. И на общем собрании город будет, как правило, в меньшинстве. И тогда город тоже обязан платить по 12 рублей. А в бюджете у него предусмотрено 10 рублей. Кто будет оплачивать разницу? – И кто же? – Мы предлагаем рассмотреть два варианта. Допустим, за малоимущего нанимателя город будет доплачивать. Придется создавать в бюджете специальный резервный фонд. Но, извините, у нас есть такие наниматели социального жилья, которые малоимущими только называются. За них город не должен доплачивать, и в договоре найма должна быть запись о том, что эту разницу доплачивает наниматель. То же самое с ТСЖ. Товариществу дано право на общем собрании принимать такие решения. И там город как собственник тоже может остаться в меньшинстве... – А что, ЖК не предусмотрел таких ситуаций? – В ЖК очень много белых пятен по организации управления многоквартирным домом. Там, например, ни слова не говорится о том, что делать с домом после приемки его в эксплуатацию по завершении строительства. До сих пор заказчики-застройщики сами назначали свои управляющие организации. Те выкручивали руки жильцам, назначали необоснованные и непомерные цены. Суды на жалобы жильцов не реагировали. Управы и префектуры оставались в стороне. В лучшем случае слали отписки: вы собственники – выбирайте сами. А жильцы-то зачастую и не были собственниками, потому что собственность у нас по два года регистрируется. И вот они метались – от управы в префектуру, от префектуры – в суд. Хуже всего было нанимателям: знаю случаи, когда они бросали ордера и говорили: не поедем в этот дом, потому что там цены фантастические и конфликт на конфликте. – Виталий Васильевич, слушаю вас – и не покидает меня сомнение: достаточен ли отпущенный Жилищным кодексом год на выбор жильцами способа управления домом? – Сложный вопрос. Быстрых темпов, конечно, не будет. Да они и не нужны. Люди к реформам очень недоверчиво относятся. Должны появиться положительные примеры – тогда дело пойдет. Впрочем, истины ради стоит заметить, что в Москве в отличие от других городов инфраструктура для этого перехода уже создана. У нас есть частные управляющие компании. Развито жилищное движение: ТСЖ, домкомы, территориальные общины. В Москве большая активность населения. Проблемы могут возникнуть при переходе на стопроцентную оплату жилищно-коммунальных услуг. Субсидии получат только малоимущие. Остальные будут платить полностью. – Когда объявят о переходе? – Недавно из федеральных органов пришла бумага, правда, без подписи. Там написано, что в РФ принято решение – кем, не сказано, – что, оказывается, уже в 2005 году мы все должны перейти на 100 процентов оплаты жилищно-коммунальных услуг. Но сегодня большинство москвичей не могут платить столько. Пример с пенсионерами при монетизации льгот – наглядный урок. Нужно предвидеть последствия перехода. Такими прогнозами занимаются и в Комплексе городского хозяйства Петра. Николаевича Аксенова, и в нашем департаменте. Вывод один: переходить на стопроцентную оплату пока нельзя, поэтому в Москве этот переход вряд ли случится в 2005 году – революцию устраивать не будем. Вообще нельзя назначать дату перехода. Переход должен произойти естественным путем. К тому же в ЖК сказано, что субсидии будут получать малоимущие наниматели и собственники, в том числе жители ТСЖ. Но кто они, эти малоимущие? Нужно определить. Тоже процесс непростой. Многие коммерческие фирмы до сих пор выплачивают официальную зарплату в 1000 рублей, а в конверте дают 1000 долларов. Вот и выходит, что человек ездит на BMW и полу чает субсидии. Это проблема федерального уровня: наказывать надо за обман государства... И тем не менее процесс к намеченной цели приведет. Люди поймут, что, кроме них самих, никто за собственность платить не обязан – начнут планировать свои расходы, экономить, ставить приборы учета и т.д. Поймут они и другое: стоимость их квартиры должна расти, а для этого нужно обслуживать дом на уровне требований времени. Придет и осознание того, что отношения между управляющей компанией и собственниками регулируют законы, а государство несет ответственность за соблюдение этих законов. – Виталий Васильевич, и последний вопрос. Утверждение, что без малого бизнеса реформа ЖКХ невозможна, стало записной истиной. Но как пробиться на рынок управления жильем частным компаниям? – Действительно, до сих пор на этом рынке частные компании встречают сопротивление ДЕЗов, и понятно, по какой причине: частная управляющая организация – конкурент ДЕЗу, причем зачастую превосходящий дирекцию, если можно так выразиться, по силам. В ДЕЗе понимают, что из-под контроля выходит жилищный фонд, теряются деньги. Не скажу, что все ДЕЗы, РЭУ и ГРЭПы плохо работают, есть такие, кто держит нос по ветру, поняли, что вступили в рынок. Другая, немалая часть работает по традиции – уверены, что их защитит управа, никому не отдаст дома. Известно и то, что сама ДЕЗ не заинтересована в эффективном управлении. Но вот когда дирекция на равных с частными компаниями выйдет на свободный рынок, когда ей – по закону! – уже не будет покровительствовать местная власть – тут уж посмотрим, кто выиграет. В связи с этим несколько слов о роли местной власти. На рынке жилищно-коммунальных услуг, как известно, три субъекта: потребитель – это мы, жильцы; производитель услуг – это наши ГРЭПы, ДЕЗы, частные фирмы, аварийщики и государство – третий субъект, который должен установить правила игры на этом рынке. Какой бы порядочный ни был руководитель управляющей организации, все равно главное для него – прибыль. Задача власти – регулировать взаимоотношения производителя и потребителя услуг на этом рынке согласно букве закона, в том числе согласно новому Жилищному кодексу. То есть власть должна создать такие нормы и правила, чтобы и волки были сыты, и овцы целы. Я считаю, что новый Жилищный кодекс открывает дорогу малому бизнесу. С одной стороны, управляющие организации получают прямую заинтересованность – это для них бизнес, и они знают, как в этой сфере получить прибыль. С другой стороны, жильцы получают надежный инструмент контроля над деятельностью этих компаний – ведь по 162-й статье ЖК управляющая организация обязана раз в год отчитываться перед собственниками до копейки. Такого раньше не было! А это значит, что в любой момент халтурщика могут заменить тем, кто работает хорошо. И менять уже будет не власть, а сами жильцы, собственники. Так что, думаю, у тех, кто начал это дело, все получится. Нужно только запастись терпением и настойчивостью: Леонид Говзман Все публикации по теме