ТСЖ Новоясеневский просп.д 19 к 1

I.Необходимо оперативно проводить домовые собрания? I.1.Как проводить домовые собрания?

I. Необходимо оперативно проводить домовые собрания?

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем правила поменялись коренным образом, и перемены затрагивают абсолютно всех.

Самое срочное - необходимо проводить домовое собрание до 1 мая 2008 года. Иначе жильцы потеряют контроль над управлением домом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом, либо:

1)     непосредственное управление, либо

2)     товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо

3)     управляющую кампанию (УК).                                                                                                                           

       В конце 2006 Госдума приняла очередные поправки к Жилищному кодексу, внесенные «Единой Россией» (N 251-ФЗ от 29 декабря 2006 г)

           Согласно этим поправкам, конкурсы для отбора местными властями частных управляющих компаний могут начаться уже с 1 января 2007 года и должны закончится до 1 мая 2008 года. Региональные парламенты получили право перенести сроки проведения конкурсов, но только до 1 мая 2008. Это означает, что до 1 мая 2008 ВСЕ дома, в которых жители не выбрали способ управления, перейдут через конкурс под контроль частных управляющих компаний. Это значит, что надо ТОРОПИТЬСЯ, если не хотите потерять контроль над своим домом.

           Однако, если вы не успели самостоятельно делать выбор, либо если конкурсы в вашем городе уже прошли, то не падайте духом, есть юридические зацепки, которые при определенной настойчивости и изобретательности позволят вам перейти к самоуправлению и после истечения указанной в законе даты!

            «Юрьев день»  

          Самое главное – жители не будут навечно закрепощены за управляющими кампаниями даже после проведения конкурса. В любой момент большинство собственников помещений в доме имеет право провести голосование и уйти в Непосредственное управление или ТСЖ. Правда, данное решение вступает в силу только по истечении очередного года со дня проведения конкурса. 

То есть, если конкурс прошел в феврале 2007 года, а в июне жители решили выйти в самоуправление, данное решение законно, но вступает в силу с февраля 2008 года.

Кроме того, изменился срок, на который мэрия вправе передать дом под контроль управляющей кампании. Конкурс проводится на 1 год, а по истечении его – на 3 года (ранее – до 5 лет).

Выводы:                                                                                                                                                                            - Тем, кто провел собрание и подготовил документы на выход в самоуправление, но не информировал об этом мэрию в ожидании переноса срока конкурсов – срочно проинформировать Комитет по ЖКХ!                                                                                                                                                                             - Тем, кто проинформировал Комитет по ЖКХ, но не заключил договоров на обслуживание дома в ожидании технической документации из мэрии и пр. – если будете ждать техдокументацию, дождетесь не ее, а конкурс, поэтому нужно заключать договор на обслуживание либо с бывшим ЖЭКом, либо с иной фирмой. Документацию заберете потом через прокуратуру. Можно начать с заключения договора с кем-нибудь из ресурсоснабжающих организаций, например, Водоканалом. Если вы заключили хотя бы один договор, выставлять вас на конкурс не имеют права, так как считается, что свой выбор способа управления  вы тем самым реализовали. Ведь ЖК говорит, что на конкурс выставляются дома, которые не выбрали способ управления ИЛИ НЕ СМОГЛИ РЕАЛИЗОВАТЬ выбранный способ.                                                         - Тем, кто не проводил собрание – СРОЧНО провести.                                                                                               Начиная с 1 января 2007 года, если сами жильцы дома не выбрали форму управления, или если они ее не реализовали, будет проведен конкурс (до 1 мая 2008) и дом АВТОМАТИЧЕСКИ перейдет под управление ЧАСТНОЙ управляющей компании, и будет выбирать эту управляющую компанию не сами жильцы, а мэрия. Жильцам остается только в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке заключить договоры с УК, выбранной мэрией, на условиях, выбранных мэрией и той же УК. Отсюда самый главный совет – проводите сами собрания, не ждите, когда у вас отнимут права самим управлять своим домом. Не ждите 1 мая 2008!!!                                                                                                                                                 Примечание: Первоначально, этот срок был установлен до 1 марта 2006 г. (в течение года со дня введения в действие ЖК РФ) ст. 18 ФЗ "О введение в действие ЖК РФ".  Поправка, продляющая срок внесена ФЗ 184 от 24.12.2005 (ст.3). Во многом эта поправка – заслуга протестного движения, массово выступавшего против нового Жилищного кодекса осенью 2005 года.                                                               Теперь подробности.

Правило № 1. В любое время жители вправе САМИ провести собрание и выбрать форму управления домом, если они это делают после ухода дома в управляющую компанию, выбранную по конкурсу, решение жителей вступает в силу по истечении последующего года со дня заключения договора с УК. (ч.3.с.161 ЖК РФ, ст. 3 ФЗ-184, п.2 б ст.1 ФЗ-251)

Правило №2. Представители местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, и прочие Несобственники помещений в доме) НЕ вправе инициировать домовое собрание. Не поддавайтесь на их попытки вас пригласить на это НЕЗАКОННОЕ собрание

Правило №3. Не подписывайте никаких договоров, подписных листов и прочих бумаг, предложенных вам представителями местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, управ и пр.) – чаще всего, это попытка вам навязать муниципальную управляющую компанию на условиях, невыгодных вам.

Правило № 4. Голосование по выбору формы управления может проходить заочно, или на очном собрании, если кворум есть.

Правило № 5. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.(ч.3.с.161 ЖК РФ), а также владельцы нежилых помещений, при условии, что у них имеются все необходимые бумаги, удостоверяющие право собственности.

Правило № 6. Решения принимаются большинством (50% + 1). Меньшинство обязано подчиниться. (ч.3.с.161 ЖК РФ)

Правило № 7. Если жители собрание не провели, то, начиная с 1 января 2007 года и до мая 2008, мэрия ОБЯЗАНА выставить дом на аукцион между управляющими кампаниями, и вы будете ОБЯЗАНЫ подписать договор с этой УК. (ст. 18 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ")

I.1.Как проводить домовые собрания?

Провести собрание, соблюдая все требования закона (ст. 44-48 ЖК РФ), не так-то просто. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей-cсобственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание.

Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Если вручить уведомление кому-либо из собственников лично оказывается невозможно, его можно направить также за 10 дней заказным письмом по его почтовому адресу.

Что указать в извещении? См. Приложение 3.

Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет.

Если остались муниципальные (неприватизированные) квартиры в доме, необходимо оповестить также муниципальную власть о времени и месте проведения собрания. На собрании ее представитель будет голосовать за неприватизированные квартиры. Если у мэрии большинство голосов (квадратных метров) будет очень сложно преодолеть ее вето.

Чтобы собрание и голосование были признанными законными, необходим кворум – чтобы присутствовало на собрании не менее 51% собственников или их представителей (с доверенностью).

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу). Несобственники не голосуют (за них голосует мэрия)! Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома (если магазин размещен в помещениях, где есть общая для дома коммунальная инфраструктура). Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома. В случае, если к моменту проведения собрания мэрия уже заключила договор с арендаторами, жильцы имеют право требовать его перезаключения, не дожидаясь окончания срока аренды.

Образцы протоколов очного собрания жильцов можно найти в Приложении 4 (непосредственное управление), или Приложении 5 (ТСЖ). Образец Протокола собрания в форме заочного голосования – Приложение №15.

Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи заявлений  инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст.45-48 ЖК РФ). (см. Приложение 2 - Образец бюллетеня для заочного голосования ). Но этот вариант менее приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются различным манипуляциям. И, главное, с точки зрения организации жителей и создания сетей домовых комитетов гораздо продуктивнее призвать людей и помочь им созвать собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде организовать собрания и набрать кворум, можно тоже использовать заочную форму голосования, если при этом провести предварительную пропагандистскую работу, организовать хотя бы информационное собрание, и создать хотя бы неформальный домком (с представителями старших по подъездам)

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание, хотя бы для агитации. И надо проводить голосование. Вы можете принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями.