ТСЖ Новоясеневский просп.д 19 к 1

I.2. Как выбрать форму управления домом? ТСЖ.Управляющая компания.Непосредственное управление.

I.2. Как выбрать форму управления домом?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».

Таким образом, система ТСЖ и управляющих компаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с ТСЖ или управляющей компанией, а не с собственниками квартир. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). А оспорить условия договора с коммунальными службами напрямую собственники квартир не смогут.

Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.  

Конечно, упомянутый 210 -ФЗ -не единственный нормативный акт, регулирующий эту сферу. Можно ссылаться на Закон "О защите прав потребителей" или Правила предоставления коммунальных услуг", в которых потребителем услуг назван собственник-жилец, независимо от способа управления домом, но трудно предугадать какое решение примет суд, особенно если в договоре, который заключит с Управляющей компанией мэрия или правление ТСЖ не будут упоминаться в качестве потребителей жители. 

В чем плюсы и минусы трех форм?

ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) можно получать доход от использования земли вокруг дома.

Главный минус - (1) расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, недостающую сумму просто спишут с общего счета, фактически заставив добросовестных плательщиков платить чужие долги, а если денег не окажется - от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. (2)Кроме того, ТСЖ должно купить и поставить общедомовые счетчики на электроэнергию, холодную и горячую воду, тепло (отопление) и газ, либо придется оплачивать услуги по нормативам. (3)Также следует учитывать, что ТСЖ является юридическим лицом со своим счетом, которое платит налоги (причем, государство накладывает на ТСЖ все новые обязательства) и которое при желании можно обанкротить - а здесь возникает опасность потери права собственности на придомовую территорию и вспомогательные помещения дома.

Управляющая компания. Судя по всему, наихудший вариант. Самое главное здесь - как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это лучше, если мэрия, то влиять на его содержание и исполнение будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Если все же выбираете УК, внимательно составьте сами договор, так чтобы он максимально защитил ваши интересы, а не интересы УК. Уже сейчас муниципальные УК или «ООО» ЖЭК готовят свои договоры (где у них почти одни права, а у жильцов почти одни обязательства). Закрытыми глазами нельзя их подписывать! Уже сейчас необходимо готовить свой образец договора с УК, начать массовую компанию давления на местную власть, чтобы изменились в лучшую сторону (для вас) договоры, предложенные все эти «ООО» ЖЭК. Этим занимается, например, движение домкомов в Ижевске, которое разработает поправки к договору, составленному муниципальной управляющей компанией. В любом случае, расторгнуть уже подписанный договор будет практически невозможно. Если вы хотите уходить из управляющей компании, с которой уже подписан договор, у вас только одна возможность: провести общее собрание, выбрать другую компанию или другую форму управления и ждать год после заключения договора с УК, которую вас не устраивает.  

Плюс здесь всего один - не надо думать самим. Но этот плюс будет стоить дорого: на свое содержание ("расходы по управлению") компания «отстегнет» 25-30% от общих платежей дома, а то и больше

Минусы – вы оплачиваете услуги посредника (по управлению), это удорожает цену содержание жилья. Плюс к этому – такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. «пирамиды» - не такая уж нереальная перспектива. Тем более, что действующее законодательство не требует ни специального лицензирования, ни серьезных гарантий по уставному капиталу. Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-квартирный дом «управляющей компании», уставной капитал которой составляет… 10 тыс. р. Т.е., если данная кампания объявит себя банкротом, отвечать перед кредиторами (в т.ч. жителями) она будет именно этой суммой.

Следует особенно подчеркнуть, что даже если договор с УК будет заключен на один год, то, согласно положению о договорах, если одна из сторон не предупреждает другую за три месяца до окончания срока действия договора о желании выйти из договора или разорвать его, то договор считается пролонгированным на тот же срок. И это должны сделать большинство собственников на своем общем собрании.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен общий договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч.

Плюсы - нет коллективной ответственности, можно не ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, легче контролировать тарифы и качество услуг ЖКХ, легче организовать демократический способ управления.

Как уже было сказано, при управлении домом управляющей компанией обратного хода нет. При непосредственном же управлении есть, в конце концов, возможность повременить, оглядеться, сравнить результаты работы различных управляющих компаний и никогда не поздно заключить с одной из них договор.

Самый серьезный минус - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши, труб, лифтов и других необходимых капитальных затрат. Обойти эту проблему можно либо собирая деньги по ведомости (если дом небольшой), либо, создав специально для этой цели общественную организацию (например, некоммерческое партнерство) и аккумулируя деньги на ее счете, либо - открыв субсчет на дом у обслуживающей фирмы, с которой жильцы заключили договор об обслуживании.                                                         Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта:

- Если дом новый, или в нем дорогая аренда (например, потому что он расположен в центре города или на оживленной магистрали) - ТСЖ выглядит рациональным выбором.

- Если дом небольшой, ветхий, и он расположен в глуши - более разумно выбрать непосредственное управление и создать орган ТОС, объединяющий таких же, как вы.

- Если дом большой, но активных жителей мало, можно согласиться на управление Управляющей компанией, сосредоточив усилия на закреплении максимального объема прав жильцов в договоре с ней. Но, как мы уже показали выше, этот вариант самый опасный для жителей.

И еще одно - вопреки заявлениям властей и коммунальщиков, в большинстве случаев начисляемых тарифов с избытком хватает, чтобы не только покрыть все текущие расходы ЖКХ, но и компенсировать долги неплательщиков, которые есть в каждом доме. Применение общедомовых энергосберегающих технологий и современных средств учета (двухфазных счетчиков) позволяет снижать себестоимость еще на 15-25%.                                                                                                                                                                   Поэтому 1) не следует бояться брать власть в доме в свои руки и  2) не надо верить утверждениям о неизбежности повышения тарифов.

II. Непосредственное управление.

      Так как основным аргументом, выдвигаемым против НУ является его якобы "нереализуемость", мы сосредоточимся на конкретных примерах, показывающих как жители могут реализовать НУ на практике. При этом, надо знать, что при всех местных особенностях, основные характеристики жилищного фонда и коммунальной системы едины по всей стране (а равно и законодательство), так что любой региональный опыт может быть при определенной адаптации и настойчивости жителей реализован в других городах.

В чем преимущество этой формы?

1) Жители управляют своим домом НЕПОСРЕДСТВЕННО, т.е. без всякого посредника заказывают работы, контролируют их выполнение и платят подрядчикам или обслуживающим фирмам.

2) Жители заключают индивидуальные договора с коммунальными службами, что снимает проблему коллективной ответственности за неплательщиков.

3) Жители получают возможность самостоятельно организовать свой коллективный орган самоуправления (домком, совет дома или др.) и выбирать – создать им юридическое лицо или нет.

4) Демократичная форма: управляет домом высший орган НУ – общее собрание собственников, исполняет его решение уполномоченный от дома, помогает ему общественный совет дома.