Товарищества собственников жилья вошли в нашу жизнь сравнительно недавно, но сразу же стали причиной разногласий, споров и многочисленных проблем. В чем смысл создания ТСЖ, когда это просто необходимо делать и каким образом ТСЖ может зарабатывать деньги?

ТСЖ БЕЗ СПРОСА

Жители четырех домов московского района Раменки были шокированы, когда случайно узнали, что уже давно являются членами ТСЖ. Как утверждают жильцы, более половины из них за создание товарищества не голосовали. После многочисленных обращений в соответствующие органы власти последовал звонок из ГУИС. Инициативную группу жильцов пригласили на беседу, где им сказали, что ТСЖ создано и зарегистрировано в налоговой службе еще в июле 2009 года. Жильцы настаивают на признании ТСЖ недействительным. В свое время жители этих домов заключили договор с управляющей компанией, так что теперь, по их словам, у них сразу две формы управления – УК и ТСЖ.

Комментарий депутата Московской городской думы Андрея Клычкова: Я думаю, здесь ответ достаточно очевиден. Было собрание – значит, документы могли быть созданы и направлены в налоговую инспекцию для регистрации. Если же общего собрания не было, жильцы не были уведомлены, то никакого ТСЖ создано юридически не должно было быть. Здесь есть один нюанс, когда жильцов иногда не уведомляют. Есть случаи, когда собственность города – более 51 процента. Тогда создается ТСЖ, и жильцов даже не ставят в известность. Хотя тоже должны. В народе бытует расшифровка аббревиатуры ТСЖ – "тайное сообщество жильцов". К сожалению, в России, может быть, даже из хорошего дела, которое могло быть таким, создали именно "тайное сообщество жильцов". Поступают разнарядки в управы для создания ТСЖ, для реализации капитального ремонта. Разнарядки поступают из соответствующих департаментов правительства Москвы: "Создать ТСЖ в таком-то количестве". Каждый шаг развития, начиная с создания ТСЖ, его деятельность – это деньги. Выделяются бюджетные средства на информирование, изготовление бланков, причем в рамках Москвы это миллионные суммы, выделенные на все управы. Дальше идут субсидии дому на капитальный ремонт, идут другие доплаты: аренда нежилых помещений, вплоть до сдачи свободных плоскостей. Многие ТСЖ, я знаю лично пример, где глухие фасады сдают для рекламных конструкций, извлекают из этого прибыль. Это опять деньги.

Комментарий члена комитета ГД РФ по строительству и земельным отношениям Андрея Чиркина: Всю эту катавасию затеяли чиновники, здесь у меня даже нет сомнения. Для отчетности, для того чтобы удержать этот рынок в своих руках. Каждый дом – это миллионы собранных денег. И, естественно, никто их выпускать из своего внимания не собирается. Вы должны понимать, что высшая форма управления – это общее собрание. Люди собрались, больше 50 процентов, проголосовали за любое решение – за смету, с кем они работают, с кем не работают, принимают, не принимают, – у них есть протокол, вот это является основанием для всего. Остальное уже просто фикция и не должно рассматриваться.
Товарищество собственников жилья – это прежде всего юридическое лицо, то есть подразумевает открытие счета и печать, должен быть руководитель и бухгалтер. Плюс это некоммерческая организация – она прибыли не получает, а получает доход, который должен распределяться пропорционально своим квадратным метрам среди жильцов и собственников. Тот же магазин, пускай он не является членом ТСЖ, но он обязан выполнять те решения, которые принимаются собственниками жилья, по оплате, по общему содержанию имущества и прочее.

Комментарий нотариуса Айгюль Карнауховой: В налоговую подается заявление о создании ТСЖ. В чем вся проблема? Когда к нотариусу приходят за удостоверением подлинности подписи на этом заявлении, то нам предоставляется только протокол или выписка из протокола, подписанная председателем и секретарем собрания. И подписывает это заявление либо один из членов правления создаваемого ТСЖ, либо председатель правления. Он приходит только лишь с паспортом. При такой системе регистрации ТСЖ, безусловно, ТСЖ может быть создано сколько угодно. Нужно законодательно менять систему регистрации относительно ТСЖ.

Комментарий  адвоката Анастасии Брайчевой: ТСЖ и по закону, и по тому, как этот закон можно реализовать, - это очень хорошая форма управления домом. Но то, что рассказывают сейчас уважаемые герои, имеет признаки определенных преступлений, и я думаю, что должна быть проведена проверка, в частности, мошенничества. Герои правильно обратились в суд для того, чтобы признать незаконной регистрацию этого ТСЖ. Те сделки, которые заключены с периода, когда оно было создано, до периода, когда это было признано незаконным, недействительными не признаются. Но при этом все равно жильцы этого дома страдать не будут, потому что, если будет доказано, что они не принимали участия в его создании, на них никакую ответственность возложить невозможно.

Комментарий председателя ТСЖ Ольги Кирилловой: Вспомните, пожалуйста: раньше организовывались жилищные объединения, ЖСК и жилищные кооперативы. Люди сами шли туда за квартиру, знали, что это их дом, за свои деньги. Сейчас, когда вышел Жилищный кодекс, это то же самое ЖСК и то же самое ТСЖ. В ЖСК тоже собственники. Те жилищные объединения и ТСЖ, которые взяли управление в свои руки, - вы посмотрите на эти дома: входные группы все заменены, ставят пластиковые стеклопакеты. Люди должны понять, что все деньги, которые они оплачивают и которые доплачивает Москва, идут в копилку ЖСК и ТСЖ.

Комментарий адвоката Антона Ежова: Должно было проводиться общее собрание собственников жилья в данном доме, и должен был быть кворум, то есть не меньше 50 процентов жителей дома, которые должны были принимать решение. Если вы говорите, что собрания не было, другая сторона должна возразить и сказать, что было. И они в подтверждение этого должны представить протоколы. Нет протоколов – получается, что решение о создании ТСЖ не принималось. Если представят, надо исследовать этот протокол.
В товариществах собственников жилья, в том числе и в ЖСК, жилищно-строительных кооперативах, бремя содержания всего дома несут все вместе. Причем 116-я статья Гражданского кодекса предусматривает субсидиарную ответственность таких лиц. И если, например, 10 процентов (а бывают такие регионы, где и 50 процентов жителей домов) не платят коммунальные услуги, то получается, что остальные, те, кто платит, будут в том числе за них отвечать.
Безусловно, есть благополучные ТСЖ, а есть ТСЖ, которые умирают. Чтобы понять, нужно ли вам создавать ТСЖ, нужно ответить для себя на десять основных вопросов. Первый вопрос: какое количество собственников жилья проживает в доме? Если приблизительно меньше 100 квартир, то содержать потом членов правления, бухгалтерию, как правило, сложно. Второе: если слишком много желающих создать ТСЖ, то здесь возникает проблема. С одной стороны, с финансовой точки зрения это хорошо, но потом очень сложно проводить общие собрания, а это приводит часто к проблемам и кризисам в рамках ТСЖ. Если - приблизительно, опять же, по своему опыту – больше тысячи человек, то даже просто найти зал для проведения общего собрания невозможно. И, как правило, сложно оповестить всех людей. Третье: желательно, чтобы в доме или в домах, которые хотят войти в одно ТСЖ, 90 процентов или больше квартир было приватизировано. Четвертый вопрос: желают 90 процентов собственников приватизированных квартир создания ТСЖ или не желают? Пятый: есть ли у вас какие-то либо серьезные конфликты между группами жильцов в рамках дома? Шестой: есть ли у вас хороший кандидат на должность председателя ТСЖ? Седьмой: верите ли вы в то, что ТСЖ может эффективнее расходовать и распоряжаться денежными средствами на содержание дома? Восьмой: у вас есть в доме какие-либо места общего пользования, а именно, помещения общего пользования, которые можно сдавать в аренду? Девятый: есть у вас в доме злостные неплательщики, которые не платят и не могут платить? Если есть, получается, вы создаете ТСЖ – бремя ложится на вас. И десятый вопрос: есть ли у вас в доме слишком большое социальное неравенство среди жильцов?

РЕМОНТ ВО ВРЕД

В доме в районе Соколиной горы проводили капитальный ремонт. Когда работы начались, жильцы пришли в ужас. Неизвестно, по каким технологиям строители изолировали электропроводку и выравнивали стены, но жильцы дома уверены: ремонт изуродовал их подъезды до неузнаваемости. Со стен подъезда стала отваливаться кафельная плитка, в дверях служебных помещений зияли черные дыры. Когда ремонт еще шел, жильцы обратились с жалобой в управу, где с удивлением для себя узнали, что в их доме создано ТСЖ, так что их частные претензии рассматриваться не будут. Тогда жильцы взяли инициативу в свои руки и избрали своего председателя ТСЖ, Александра Тесленко. Но за это время подрядная организация, выполнив незначительную часть работ, исчезла вместе с авансом в полмиллиарда рублей. В управе говорят, что строительная организация "Трестстрой" отстранена от деятельности и что чиновники контролируют ситуацию, но сотни человек вынуждены жить в невыносимых условиях. ТСЖ уже год борется за свои права, представители товарищества не раз обращались в прокуратуру, но рассмотрения своей жалобы так и не добились.

Комментарий адвоката Антона Ежова: Если этим так называемым капитальным ремонтом причинен ущерб вашему имуществу, нужно обращаться в суд, причем как можно быстрее, проводить строительную экспертизу вашего дома, какой ущерб, на какую сумму причинен. В любом случае, вам придется идти в суд. И процессуально нужно определиться, кто будет основным ответчиком. Этот "Трестстрой", может быть, сейчас уже ликвидирован, и основной ответчик получается – город Москва. Увы, суды очень неактивно взыскивают ущерб с государства, даже если должностные лица виноваты.

Комментарий депутата Московской городской думы Андрея Клычкова: На сегодняшний день недокапремонт либо сумма недооказанных услуг по Москве, по оценкам экспертов, – один триллион рублей. Это размер годового московского бюджета. Я думаю, что это о многом говорит. 94-й закон, который применяется для реализации данных положений, создает условия для снижения максимальной конкурсной стоимости и заведомой невозможности выполнения задания заказчика на капитальный ремонт. Я думаю, что в данной ситуации нужно, конечно, получить документы. Я готов через депутатский запрос истребовать эти документы в префектуре, как минимум. Чиновники провели конкурс, выбрали организацию, должны были ее проверить, а ответственность за это законом не предусмотрена, по сути. Можно обращаться в суд, доказывать их вину, но я не знаю такой практики.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПОНЕВОЛЕ?

Управа района Люблино решила объединить жителей нескольких домов в товарищество собственников жилья. Однако сделано это было с нарушением процедурных норм. Председателем ТСЖ был назначен Беслан Заракуа. Сам Беслан настаивает, что ничего не знал о своем назначении. В муниципалитете утверждают, что лучшей кандидатуры им было не найти. А члены новоиспеченного товарищества уверены: Беслан Заракуа – мошенник и сам организовал свое избрание. Жители не согласны с решением муниципалитета и требуют не только переизбрать председателя, но и ликвидировать ТСЖ, созданное без их согласия.

Комментарий депутата муниципального собрания "Люблино" Елены Гуличевой: У нас на территории района около 450 домов. Сто процентов домов, в которых можно было создать ТСЖ, на сегодняшний момент в районе созданы, правда, жители об этом не знают, но это уже проблема жителей. Самое интересное, даже один из депутатов района был твердо уверен, что он не живет в доме с ТСЖ, когда я ему сказала, что, вообще-то, роздана информационная бумага о том, что на территории района Люблино другой организационной формы нет, есть товарищества собственников жилья.

Комментарий председателя ТСЖ Ольги Кирилловой: Я смотрю, что ТСЖ ставят в ранг проблем. Какая-то проблема создана, я не знаю, искусственно, не искусственно. Это задача, которую нужно решать всем собственникам. Собственник – это хозяин своей собственности: квартиры, дома. Я всегда говорю: собственность начинается не там, где у вас зарегистрировано свидетельство на собственность, а с первой ступеньки подъезда. И неважно, ЖСК это, ЖК, ТСЖ – одна форма образования: организация собственников, которые руководят своим домом. Заключайте прямые договора, руководите финансовыми средствами, своими домами. Прежде всего, должна быть информированность жителя, собственника через информационные стенды, которых, кстати, не хватает в каждом подъезде. Нужно работать непосредственно с каждым собственником, нужно все продумывать вместе с собственником и проговаривать все вопросы.

Комментарий члена комитета ГД РФ по строительству и земельным отношениям Андрея Чиркина: У них ТСЖ как такового нет, есть фальшивая какая-то организация, которая якобы занимается управлением этими домами, но фактически - нет.
Если мы сами не будем управлять своим имуществом, то за нас никто этого не сделает: ни управляющая компания, ни председатель, которого мы нанимаем, ни еще кто-то. Мы должны понять, что все, что мы делаем при покупке квартиры, не ограничивается той площадью, которую мы покупаем. Мы покупаем и общую площадь, общедолевую, которую нужно содержать. И никто с нас эти обязанности не снимет и снимать не будет.

Комментарий нотариуса Айгюль Карнауховой: Дело в том, что, даже если создаются ТСЖ, выбирают председателя правления, никто не хочет вникать в работу правления, председателя правления. У нас как? Выбрали председателя правления, и он должен работать - но никто не хочет понять, как это нужно делать. Если жильцов не устраивает председатель правления, они могут собрать собрание членов ТСЖ и переизбрать председателя правления.
Слишком мало еще времени прошло с того момента, как появилась в принципе возможность регистрации ТСЖ. Со временем, безусловно, и законодательство придет к тому, чтобы изменить практику регистрации ТСЖ, и в будущем я думаю, что в каждом доме или в нескольких домах, объединенные, будут обязательно созданы ТСЖ.

Комментарий  адвоката Анастасии Брайчевой: Главное, чтобы в каждом доме был человек, который хоть немножечко, но посвятит этому времени. Мы все заняты, нам всем вроде хочется, чтобы было красиво, а кто этим будет заниматься? ТСЖ, председатель, на собрание сходить… Немножко гражданской ответственности.

Комментарий адвоката Антона Ежова: ТСЖ – это, может, и неплохо, однако само по себе часто не решает всех проблем. Необходимо интересоваться делами в доме. А если какими-либо решениями общих собраний были нарушены ваши интересы, их необходимо обжаловать в судебном порядке.

Комментарий депутата Московской городской думы Андрея Клычкова: Я достаточно пессимистично отношусь к вопросам реализации программы тэсэжэизации Российской Федерации, потому что Жилищный кодекс предусматривает только три рыночные формы управления, выбора нет. Мы северная страна, где требуется государственная поддержка. И я боюсь, что, даже создав ТСЖ, мы не всегда способны обеспечить функционирование нашего дома. А наш дом – это то, куда мы хотим приходить, где отдыхать, а не где мы хотим работать.

Каким образом ТСЖ может зарабатывать деньги?

Грамотная организация работы ТСЖ – экономическая выгода для всех жильцов. При этом любое решение нужно принимать сообща, в собрании должны участвовать все собственники квартир, а не только члены ТСЖ. Первая и самая объемная статья доходов товарищества – сдача в аренду нежилых помещений. В подвале можно открыть небольшой магазин или организовать склад, чердак реконструировать в мансарду, перевести в жилой фонд и сдавать в аренду.
Вторая статья дохода – территория возле дома. Там можно организовать платную автостоянку. К примеру, если у собственника две машины, одну можно ставить бесплатно, вторую за символическую плату, которая пойдет на нужды ТСЖ.
Третья статья доходов – реклама на фасаде дома. За любую табличку, растяжку, вывеску рекламного характера владельцу придется заплатить ТСЖ. Но тут главное не переборщить. К примеру, большая и яркая вывеска ночью будет мешать спать жильцам тех квартир, возле чьих окон она установлена. И помните: если с умом распорядиться недвижимостью, можно собирать деньги в аварийный фонд, максимально сократить коммунальные платежи, облагородить подъезды и дворы, нанять охрану и консьержа, построить хорошую детскую площадку. Это, в свою очередь, заметно увеличит рыночную стоимость вашего жилья.

Как уберечься от мошенничества при создании ТСЖ?

Фиктивные ТСЖ – удобное прикрытие для легального сбора денег с жильцов дома. Это и деньги на капитальный ремонт, и завышенные цены по оказанию услуг от сторонних организаций, и бюджетные дотации. Вот несколько схем, по которым мошенники создают фиктивные ТСЖ.
ТСЖ от застройщика. При покупке квартиры генподрядчик навязывает вам договор создания ТСЖ, председателем товарищества выбирают своего человека. В дальнейшем все деньги, которые жильцы платят за содержание дома, идут через правление ТСЖ. При этом часто дело доходит до абсурда. Например, никто не имеет права брать деньги за пользование грузовым лифтом. Но в некоторых домах эта услуга оценивается в ежемесячные 1,5 тысячи рублей в зависимости от категории дома.
ТСЖ по разнарядке. Здесь существуют две похожие схемы. В первом случае ТСЖ создается в доме, где более половины квартир в муниципальной собственности. Достаточно подделать одну подпись жильца собственника - и необходимый кворум 51% собран, ТСЖ готово.
Но часто мошенники действуют еще наглее. В домах, где муниципальных квартир меньше половины, они подделывают уже не одну, а десятки подписей. А когда возмущенные собственники требуют предъявить документы о регистрации, им заявляют, что бумаги утонули.
Признать ТСЖ недействительным можно через суд, либо можно переизбрать председателя, правление и управлять домом своими силами.

Мнения