Ирина ГЕНЦЛЕР, Институт экономики города

Финансовые модели повышения энергоэффективности многоквартирных домов

Большая часть многоквартирных зданий в России характеризуется малоэффективным ресурсопотреблением, энергии в них сегодня потребляется в среднем в полтора – два раза больше, чем в государствах с похожим климатом. Современным российским стандартам теплопотребления отвечает лишь небольшая доля жилищного фонда (не более 20 %) – это здания, построенные после 2000 г. По экспертной оценке потенциал повышения энергоэффективности российского жилищного сектора составляет 49 %.

Общие причины медленного внедрения ресурсосберегающих технологий в жилищном фонде России следующие:

1) Особенности закона о приватизации, судебная практика и многолетняя политика муниципалитетов привели к тому, что большинство собственников квартир считают, что капитальный ремонт (модернизацию) многоквартирных домов должны провести и оплатить государство и муниципалитеты. Реализация Федерального закона № 185[2] не изменила этого представления, так как бюджетная субсидия в размере 95 % расходов на проведение капитального ремонта многими трактуется и воспринимается как «возвращение долга государства гражданам». Соответственно, в целом заинтересованность и желание собственников квартир вкладывать свои средства в капитальный ремонт/модернизацию домов очень низкая.

2) Государство и муниципалитеты до сих пор не проводили последовательной политики, направленной на энергосбережение в жилищном фонде, не было необходимой разъяснительной работы для населения. Собственники квартир плохо осведомлены о важности, возможностях и выгодах энергосбережения.

3) В отличие от экономически развитых стран, в которых жилой недвижимостью владеют собственники, как правило, имеющие возможность поддерживать ее в надлежащем состоянии, в России ситуация сложилась таким образом, что значительная доля жилых помещений принадлежит собственникам с низкими доходами, не способным за свой счет поддерживать и улучшать состояние многоквартирных домов, повышать их энергоэффективность.

4) Нет эффективных современных финансовых кредитных инструментов, которые могли бы использоваться собственниками помещений (ТСЖ и управляющими организациями) и давать хорошие результаты в существующих экономических условиях.

5) До сих пор существующие «политические», заниженные тарифы на коммунальные услуги для населения приводят к тому, что ресурсосберегающие мероприятия имеют незначительный экономический эффект или слишком долгий срок окупаемости.

6) Еще очень мало примеров профессионального подхода к управлению многоквартирными домами, направленному на ресурсосбережение в интересах клиентов/потребителей. Управляющие организации пока не умеют предложить собственникам помещений программы ресурсосбережения и варианты их финансирования, которые были бы доступны для собственников по расходам. Нет практики энергосервисных контрактов.

В 2009 году Российская Федерация приступила к новому этапу реализации государственной политики в отношении энергоэффективности экономики. Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установил, что многоквартирные дома должны соответствовать требованиям энергетической эффективности и требованиям по их оснащенности приборами учета потребления ресурсов, а собственники помещений обязаны нести бремя расходов на проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома.

Стороны, потенциально заинтересованные в ресурсосбережении

Интерес собственника помещения направлен на снижение неэффективных потерь ресурсов для обеспечения более комфортных условий проживания, либо снижения размеров платежей за коммунальные услуги, либо и то, и другое. Основные финансовые расходы домохозяйств, связанные с потреблением энергоресурсов, производятся для оплаты тепловой энергии (в большинстве регионов России доля платы за услуги теплоснабжения в 2009 году составляла от 50% до 60% суммарного платежа населения за коммунальные услуги). Но наибольший эффект по сокращению теплопотребления на отопление дают мероприятия, осуществляемые в масштабе дома, а не отдельной квартиры. Для их внедрения необходимы совместное решение собственников помещений о проведении ресурсосберегающих мероприятий и финансирование всеми собственниками.

Сложность в том, что собственники квартир в многоквартирных домах, в которых не созданы товарищества собственников жилья (а таких сейчас большинство в России), разобщены, не умеют оценить техническое состояние и энергоэффективность своего дома, соответственно не могут самостоятельно поставить задачу энергосбережения как отвечающую общим интересам собственников.

Товарищества собственников жилья, где собственники квартир объединены общей заботой о своем доме, могут организовать мероприятия по сокращению потерь тепловой энергии в масштабах дома, гораздо более эффективные, чем мероприятия в отдельных квартирах. Проблема, однако, в том, что проведение таких общедомовых мероприятий требует специальных профессиональных знаний, которыми члены и председатели правлений товариществ собственников жилья, как правило, не обладают.

Существующий сегодня опыт отдельных ТСЖ и ЖСК, которые в интересах своих членов стараются снизить неоправданные расходы на коммунальные услуги, заключается в установке общедомовых приборов учета и осуществлении отдельных ресурсосберегающих мероприятий, для финансирования которых использованы собственные средства товариществ/кооперативов (как накопленные, так и средства, сэкономленные за счет уменьшения потребления ресурсов в результате ранее проведенных работ). Этот опыт свидетельствует, что, во-первых, собственников квартир можно заинтересовать вкладывать деньги в ресурсосбережение, когда они видят экономический результат – сокращение расходов на оплату коммунальных услуг, а во-вторых, что за счет собственных средств собственников /ТСЖ можно проводить ресурсосбережение только «шаг за шагом». Для проведения комплексной энергоэффективной модернизации дома необходим доступ к кредитам или большие бюджетные субсидии.

Управляющая организация тоже может быть заинтересована в повышении энергоэффективности, например – в оптимизации режима освещения мест общего пользования, реконструкции системы теплоснабжения дома, поскольку оптимизация потребления ресурсов на общие домовые нужды может привести к сокращению расходов на оплату коммунальных услуг с одновременным увеличением объема средств, направляемых на содержание общего имущества и оплату услуг управляющей компании. Ресурсосбережение в каждом конкретном многоквартирном доме дает большой экономический потенциал для развития профессионального управления жилищным фондом.

Проблема заключается в отсутствии реальной конкуренции на рынке услуг по управлению жилой недвижимости, в инертности собственников помещений в многоквартирных домах как заказчиков услуг управления.

Финансовые источники энергоэффективности многоквартирных домов

Финансовыми источниками ремонтов и других мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности многоквартирного дома, могут быть:

§         собственные средства собственников помещений в многоквартирном доме или средства товарищества собственников жилья (собственные или заемные);

§         собственные средства управляющей организации или энергосервисной компании (собственные или заемные);

§         государственные и/или муниципальные бюджетные средства;

§         банковские средства (заемные средства собственников или управляющей компании),

Проведенное Институтом экономики города исследование показало, что финансовые модели повышения энергоэффективности многоквартирных домов должны быть разработаны:

§         для собственников помещений в многоквартирных домах

§         для компаний, управляющих многоквартирными домами.

Эти модели различаются, прежде всего, тем, кто вкладывает средства в энергоэффективность. При этом понятно, что наиболее важное значение имеет создание приемлемой финансовой модели привлечения средств собственников жилья в модернизацию жилищного фонда. Особенно важно, что для собственников финансирование повышения энергоэффективности рассматривается не просто как инвестиционный проект с конкретными показателями окупаемости, а как вложение средств в улучшение качества жизни и в повышение стоимости собственной недвижимости.

Для управляющей компании финансирование повышения энергоэффективности нужно рассматривать исключительно как инвестиционный проект, для реализации которого критически важны показатели окупаемости и рисков.

Ни собственники, ни управляющие организации в подавляющей большинстве случаев не смогут реализовать мероприятия по повышению энергоэффективности многоквартирных домов за счет собственных средств. Поэтому финансовые модели должны в обязательном порядке включать механизмы целевого кредитования.

Масштаб проблемы плохого состояния и низкой энергоэффективности жилищного фонда и потребность в финансовых ресурсах для изменения ситуации таковы, что необходима комбинация всех источников и механизмов финансирования и поддержки собственников жилья в многоквартирных домах.

Кредитование товариществ собственников жилья

Привлечение собственниками помещений кредитов коммерческих банков следует рассматривать как основную модель финансирования модернизации существующего жилищного фонда. Потенциально эта модель позволяет привлечь значительный объем финансовых ресурсов для решения проблемы повышения энергоэффективности. Важно отметить, что собственники многоквартирного дома могут рассчитывать на получение кредита только объединившись в товарищество собственников жилья, поскольку российское законодательство не определило особого статуса сообщества собственников помещений в многоквартирном доме, не создавших ТСЖ (или другое юридическое лицо), позволяющего этому сообществу быть получателем кредита. Товарищество как юридическое лицо может быть получателем кредита, поскольку у него есть источник возврата заемных средств - плата членов ТСЖ для возврата кредита относится к обязательным платежам и взносам членов товарищества. А в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах (в том числе, по возврату кредита) у товарищества есть право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и причиненных ему убытков.

Наиболее привлекательная для собственников помещений в многоквартирных домах модель финансирования энергоэффективности выглядит следующим образом (рисунок 1).

Возможность получить кредит на приемлемых условиях – важнейшая предпосылка  для собственников жилья в принятии решения о модернизации и повышении энергоэффективности многоквартирного дома.

Существующие рыночные условия кредитования товариществ собственников жилья оказываются не приемлемыми для заемщика, в первую очередь, - из-за высоких процентных ставок.

Это связано с двумя причинами:

§         общим высоким уровнем инфляции в стране и, как следствие, - высокими  ставками рефинансирования Центрального Банка (высокой стоимостью денег, высокими процентными ставками по кредитам);

§         высокими рисками кредитования в связи с отсутствием у банков практики кредитования товариществ собственников жилья, отсутствием у товариществ ликвидного обеспечения и гарантий по кредитам.