Законодатель поспешил

В конце ноября Госдума РФ рассмотрела и приняла в первом чтении объединенный законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Проект внесли депутаты В. Пехтин, А. Чиркин, К. Шипунов, М. Шаккум и В. Плескачевский. Широкого обсуждения, как, например, по законопроекту о полиции, объявлено не было, хотя касаются поправки каждого россиянина.

Главная задача управляющей компании (УК), по замыслу авторов документа, должна состоять в обеспечении безопасности дома. Что же касается комплекса жилищных услуг, то их собственник будет заказывать в том объеме, в каком сочтет нужным.

Планируется, что закон вступит в действие 1 января 2013 года. А до той поры будет объявлен переходный период, в течение которого еще будет допускаться управление домом как УК, так и ТСЖ.

Однако многие жилищные общественники сочли законопроект антидемократическим, направленным против товариществ и жилищно-строительных кооперативов. По всей стране создано немало крепких объединений, которые как профессионалы дадут фору любой управляющей компании. Уж они-то точно не заслуживают участи быть статистами в собственных домах.

Генеральный директор Российской жилищной федерации Герман Ломтев отметил лишь некоторые «опасные» положения, которые, по сути, хоронят самоуправление в жилищной сфере:
– товарищество можно создавать для управления только одним домом (ст.?136, ч. 2);
– повышается кворум для принятия решения об утверждении устава (голосование всех учредителей), протокол должны подписать все, кто голосовал за принятие решения;
– вводятся ограничения на лиц, которые могут быть избранными и работать в кооперативе или товариществе (ст.?116-1);
– ТСЖ обязано ежегодно направлять в орган регистрации реестр членов и не членов, а в случае недобора до 50% членов ТСЖ подлежит ликвидации;
– материальная ответственность возлагается на членов правления и членов ревизионной комиссии (кроме тех, кто голосовал против принятия решения);
– вводятся штрафы на граждан от 100 до 200 рублей – их налагают на всех, кто не присутствовал на общем собрании (кроме тех, которые не пришли из-за ненадлежащего оповещения, либо ввиду документально подтвержденной болезни, командировки);
– в Кодекс об административных правонарушениях вносят четыре новые статьи, содержащие более десяти видов нарушений при управлении многоквартирным домом, за которые налагаются штрафы на ТСЖ и ЖСК от 40 000 до 200 000 рублей, на должностных лиц (председатель правления, члены правления, ревизор, члены ревизионной комиссии)?– от 4000 до 20 000 руб.;
– если задолженность товарищества по оплате жилищных и коммунальных услуг вызвана долгами собственников, то в случае недостаточности имущества ТСЖ на таких лиц возлагается субсидиарная ответственность по обязательствам товарищества (ст.?153, ч. 5);
– ТСЖ и ЖСК не вправе отказаться от заключения договоров с поставщиками ресурсов, у них отнято право устанавливать порядок внесения платы за коммунальные услуги (ст. 155, п. 5);
– размер платы за жилищные услуги ежегодно индексируется согласно с изменением потребительских цен на товары (услуги) в предыдущем году (если иной порядок изменения размера платы не установлен в договоре управления многоквартирным домом);
– товарищества и кооперативы несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу собственников и иных лиц независимо от их вины (ст. 161., ч. 15);
– срок действия договора управления увеличивается с пяти до семи лет (ст. 162, ч. 5);
– товарищество предоставляет коммунальные услуги, приобретая для этого коммунальные ресурсы, отвечает за качество услуг ЖКХ (ст.?162, ч. 4 и 6);
– до установки приборов учета следует применять расчетные способы определения количества ресурсов, чтобы стимулировать потребителей к их определению по приборам (ст. 13, ч. 2);
– энергетическое обследование дома проводится в добровольном порядке при принятии решения собственников за плату, вносимую лицу, которое ответственно за содержание дома (ст.?15, ч. 5)

Из смысла этих новаций напрашивается вывод о том, что защиту прав собственников авторы документа, видимо, понимают только как защиту от ТСЖ и ЖСК.

Свое мнение о поправках высказал председатель ЖСК Олег Осипов из Санкт-Петербурга:

– Изменяется само понятие – товарищество собственников жилья. Формально оставив в ст. 135 термин «некоммерческая организация», авторы всю деятельность ТСЖ по совместному управлению и обеспечению эксплуатации в многоквартирном доме отнесли к коммерческой деятельности, а целью создания товарищества указали – оказание коммунальных (коммерческих и налогооблагаемых) услуг своим жителям, то есть, по сути, самим себе.

Изменяется и содержание госконтроля над деятельностью по управлению многоквартирными домами (ст. 20 ЖК). Если ранее его целью была сохранность жилищного фонда, соблюдение правил содержания общего имущества, то теперь – тотальный контроль над всеми сторонами деятельности ЖСК и ТСЖ по управлению домом: получение всех документов на дом и ТСЖ у самих ЖСК и ТСЖ и у госорганов, в том числе о регистрации прав на недвижимость всех собственников; контроль над соблюдением ЖСК и ТСЖ всех статей Жилищного кодекса и других нормативных актов; направление предписаний на устранение всех нарушений, включая правил предоставления информации; привлечение к административной ответственности ЖСК, ТСЖ, собственников, председателя, членов правления и ревизионной комиссии. Подобный контроль парализует работу кооперативов и товариществ.

Ст. 143 предусматривает обязательное раскрытие неограниченному кругу лиц всей документации ТСЖ и ЖСК, включая регистрационные документы и личную информацию обо всех собственниках дома, что является нарушением конфиденциальности информации и может привести к рейдерским захватам ТСЖ, квартир и других помещений.

Статьи 155 и 161 делают ЖСК и ТСЖ ответственными за качество поставляемых жителям их домов воды, газа и тепла, снимая эту ответственность с ресурсоснабжающих организаций. Это противоречит главе 30 Гражданского кодекса об энергоснабжении и приведет к ухудшению качества обслуживания населения. Деятельность ЖСК и ТСЖ станет крайне затруднена, что может привести к их самоликвидации.

Любое товарищество можно будет ликвидировать играючи, считает жилищный активист из Зеленограда Виктор Дейнекин. По его мнению, проект вызывает двойственное чувство. С одной стороны, корректировки жилищного законодательства необходимы. С другой, – то, что предложено, спорно по многим позициям и лишь усложняет проблемы управления в жилищной сфере.

Есть претензии к качеству самого текста документа. Взять, к примеру, ст. 136 ЖК РФ «Создание и регистрация товарищества собственников жилья». В результате поправок объем статьи вырос в четыре раза, а ясности и системности изложения стало существенно меньше.

Авторы законопроекта отказывают собственникам нескольких многоквартирных домов, расположенных на граничащих друг с другом земельных участках с элементами общей инфраструктуры, объединяться в одно ТСЖ, что явно несправедливо. Мотив понятен – в практике существуют случаи образования одного ТСЖ на базе десятков многоквартирных домов. Однако, «не согласным» домам ничто не мешает выйти из такого товарищества, просто подав соответствующие заявления, а затем создать свое, отдельное ТСЖ, или ТСЖ в составе нескольких домов (в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ).

Авторы нового документа вводят в кодекс понятие «учредители товарищества собственников жилья». При государственной регистрации создаваемого ТСЖ нужно будет представить сведения об учредителях юридического лица. При числе учредителей в несколько сотен физических лиц (в 240-квартирном доме может быть от 200 до 700 собственников) обеспечить достоверность представленных на учредителей персональных данных практически невозможно. Ведь за время между датой принятия решения об «учреждении» ТСЖ и датой подачи заявления на его регистрацию неизбежно изменятся персональные данные не у одного, а у многих учредителей (изменение места жительства, продажа квартиры, изменение доли в праве собственности на общее имущество, смена паспорта по любым причинам, изменение фамилии в связи с замужеством, признание физического лица недееспособным, смерть физического лица). И на момент подачи заявления такие учредители не будут учтены. Тем самым нарушается требование закона о достоверности подаваемых на регистрацию данных об учредителях товарищества.

На практике эта норма закона приведет к тому, что любое товарищество можно будет ликвидировать по причине указания в заявлении о регистрации недостоверных данных о его учредителях.

Лилия Позднякова